تنظیم قرارداد اجاره بیش از ۲ سال | ثبت رسمی، قوانین جدید و ضمانت اجراها

تنظیم قرارداد اجاره بیش از ۲ سال، دیگر یک توافق ساده میان موجر و مستأجر نیست؛ بلکه قراردادی است که مستقیماً با قوانین جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سامانه‌های هوشمند ثبت قرارداد و حتی معافیت‌ها و جرایم مالیاتی گره خورده است. بی‌توجهی به الزامات قانونی در این نوع اجاره‌نامه‌ها می‌تواند باعث بی‌اعتباری قرارداد، رد درخواست تخلیه، جریمه‌های سنگین و از دست رفتن حقوق قانونی طرفین شود.
در این مقاله، به‌صورت دقیق و کاربردی، شرایط قانونی تنظیم قرارداد اجاره بیش از دو سال، تفاوت آن با اجاره‌های کوتاه‌مدت، نقش سامانه خودنویس، الزام ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی و تبعات عدم ثبت را بررسی می‌کنیم تا موجر و مستأجر بتوانند با آگاهی کامل، از بروز اختلافات جدی و پرهزینه جلوگیری کنند.

قرارداد اجاره چیست و چه آثاری دارد؟

قرارداد اجاره از پرکاربردترین قراردادهای حقوقی است و اگر درست تنظیم نشود، می‌تواند سال‌ها موجر و مستأجر را درگیر دادگاه کند. در قرارداد اجاره، مالک (موجر) منافع ملک خود را برای مدت مشخص در اختیار مستأجر قرار می‌دهد و در مقابل، اجاره‌بها دریافت می‌کند. موضوع قرارداد ممکن است مسکونی، اداری یا تجاری باشد؛ اما در هر حالت، جزئیات قرارداد نقش تعیین‌کننده‌ای دارند. مشخصات کامل طرفین، نشانی دقیق ملک، مدت اجاره، مبلغ ودیعه و اجاره، نحوه پرداخت، تعهدات، خسارت تأخیر و شرایط تخلیه باید با دقت درج شود.

بسیاری از اختلافات به دلیل نوشتن قراردادهای ساده و غیرحقوقی ایجاد می‌شود. از نگاه «گروه وکلای دادرس»، قرارداد اجاره فقط یک توافق ساده نیست؛ بلکه سندی است که پایه بسیاری از حقوق و تعهدات طرفین را شکل می‌دهد. هرچه قرارداد دقیق‌تر باشد، امکان طرح دعوا، مطالبه اجاره، تخلیه و دفاع حقوقی نیز روشن‌تر خواهد بود. به همین دلیل توصیه می‌کنیم قبل از امضا، متن قرارداد حتماً از نظر حقوقی بررسی شود تا ریسک‌ها به حداقل برسد.

قانون جدید اجاره و نقش سامانه خودنویس

در سال‌های اخیر، قانون‌گذار حرکت به سمت ثبت هوشمند و شفاف قراردادها را جدی‌تر کرده و سامانه (خودنویس) در همین مسیر ایجاد شده است. این سامانه به موجر و مستأجر کمک می‌کند اطلاعات قرارداد را به‌صورت استاندارد وارد کرده و متنی مطابق قوانین روز دریافت کنند. ثبت در سامانه باعث می‌شود سوابق قرارداد مشخص، قابل پیگیری و قابل استناد باشد. از دید حقوقی، این موضوع احتمال جعل، قراردادهای صوری و حتی اختلاف بر سر مبلغ اجاره را کاهش می‌دهد.

البته قالب سامانه، جایگزین تحلیل حقوقی نمی‌شود؛ زیرا هر ملک، شرایط خاص خود را دارد. «گروه وکلای دادرس» همواره تأکید می‌کند که پیش از نهایی‌سازی، شروط قرارداد (از جمله وجه التزام، تعمیرات، افزایش اجاره و فسخ) باید با دقت تنظیم شوند. سامانه کمک می‌کند، اما تصمیم درست و آگاهانه، تنها با مشورت حقوقی به دست می‌آید.

حتما بخوانید: قانون جدید اجاره و سامانه خودنویس

تمایز میان قراردادهای اجاره کمتر یا بیش تر از 2 سال

قانونگذار در حوزه قراردادهای اجاره، بر اساس مدت قرارداد یک تمایز ساختاری قائل شده است.الزام قطعی برای:

قراردادهای کمتر از دو سال:

در مورد قراردادهای اجاره با مدت کمتر از دو سال (اعم از مسکونی یا غیرمسکونی)، اگرچه ثبت رسمی در دفترخانه اختیاری است، اما موجران همچنان موظف هستند که این قراردادها را نیز در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (خودنویس یا کاتب) ثبت نمایند تا مشمول ضمانت اجراهای سنگین عدم ثبت نشوند.

قراردادهای بیشتر از دو سال:

بر اساس مواد ۱ و ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قراردادهای اجاره اموال غیرمنقول با مدت دو سال و بیشتر از آن، باید به صورت سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند. این الزام شامل انتقال منافع اموال غیرمنقول برای مدت بیش از دو سال و همچنین اجاره به شرط تملیک نیز می‌شود.ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی، به ویژه برای املاکی که دارای سند مالکیت حدنگار سبز رنگ هستند، الزامی است اگر این قراردادهای بلندمدت (بیش از دو سال) به صورت عادی (غیررسمی) تنظیم شوند، فاقد اعتبار حقوقی و قابل استماع در مراجع قضایی نیستند.

ثبت قرارداد اجاره بیش از دو سال در دفاتر اسناد رسمی

قراردادهای اجاره‌ای که بیش از دو سال مدت دارند، اهمیت مضاعف پیدا می‌کنند. در چنین قراردادهایی، معمولاً مبالغ ودیعه بالا، تعهدات طولانی و تغییرات احتمالی اجاره‌بها مطرح است. به همین دلیل، ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی بهترین و مطمئن‌ترین راه است. با ثبت رسمی، قرارداد به «سند رسمی» تبدیل می‌شود؛ سندی که در برابر همه معتبر بوده و حتی بدون طرح دعوا، از طریق اجرای ثبت نیز قابلیت اجرا دارد.

دفترخانه هویت طرفین را احراز، مالکیت را بررسی و مفاد قرارداد را دقیق ثبت می‌کند؛ در نتیجه احتمال ادعاهای بعدی مانند انکار قرارداد یا فروش ملک به دیگری بسیار کاهش می‌یابد. تجربه ما در گروه وکلای دادرس نشان می‌دهد که بیشترین اختلافات مربوط به قراردادهای دستی است. بنابراین اگر قرار است اجاره بیش از دو سال باشد، ثبت رسمی نه تنها توصیه، بلکه نوعی ضرورت برای حفظ حقوق هر دو طرف است.

راهنمای تنظیم قراردادهای اجاره بیش از 2 سال

برای تنظیم قراردادهای اجاره بلندمدت و رسمی کردن آن‌ها طرفین معامله برای ثبت رسمی قراردادهای بلندمدت می‌توانند از سه روش زیر استفاده کنند:

1. مراجعه مستقیم موجر و مستأجر به دفاتر اسناد رسمی، که در این روش موجر و مستاجر به صورت مستقیم به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می نمایند.
2. نظیم پیش نویس قرارداد در بنگاه مشاور املاک (در سامانه) و ارجاع آن به دفتر اسناد رسمی؛ در این حالت براساس آیین نامه اجرایی ماده ۱۰ قانون الزام طرفین حداکثر ظرف مدت پنج روز(کاری یا تقویمی بودن آن نیاز به استعلام یا رویه اجرایی دارد، اما معمولا روزهای کاری محاسبه می شود) پس از اخذ گواهی پیش نویس باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. تبعات عدم مراجعه به دفترخانه:اگر طرفین ظرف مهلت مقرر به دفتر اسناد رسمی مراجعه ننمایند و سردفتر حضور آنها را تایید نکند،پیش نویس قرارداد به طور خودکار حذف خواهد شد
3. ثبت پیش نویس قرارداد در سامانه خودنویس توسط مشاور املاک؛ در این روش طرفین حداکثر ظرف سه ماه فرصت دارند به دفاتر اسناد رسمی برای تکمیل فرآیند و ثبت سند رسمی مراجعه کنند.ضروری است که پس از دریافت کد رهگیری و مراجعه به دفترخانه موضوع به تایید سردفتر برسد و ایشان نسبت به تنظیم سند رسمی اجاره اقدام نمایند.

مالیات قراردادهای اجاره بر اساس قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره

موارد ذیل نیز مشمول تخفیف در پرداخت مالیات بر اجاره می­شود:

1. درآمد ناشی از اجاره برای سرپرست خانوار تا سقف میزان معافیت مالیات بر درآمد حقوق موضوع ماده (۸۴) این قانون و درآمد ناشی از اجاره برای موجرینی که همزمان در واحد مسکونی دیگری مستأجر هستند تا سقف اجاره­ای که می پردازند، مشمول صددرصد (۱۰۰%) تخفیف می گردد.
2. در صورت انعقاد قرارداد بلندمدت اجاره واحد مسکونی و عدم فسخ قرارداد در طول دوره، درآمد اجاره برای قرارداد دوساله مشمول هفتاد درصد (۷۰%) تخفیف و برای قرارداد سه­سال و بیشتر مشمول صددرصد (۱۰۰%) تخفیف می گردد.
3. در صورت اجاره واحد مسکونی به خانوار دارای سه فرزند و بیشتر، خانوار تحت­پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی کشور و یا سه دهک پایین­درآمدی بر اساس تأییدیه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، مشمول صددرصد (۱۰۰%) تخفیف می گردد.
4. واحدهایی که میزان اجاره بهای آنها حداقل پانزده­درصد (۱۵%) کمتر از ارزش اجاره منطقه­ای موضوع ماده (۸) قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره­بها» باشد از پنجاه­درصد (۵۰%) تخفیف مالیات بر درآمد اجاره برخوردار می­شوند.

تبعات و ضمانت اجراهای سنگین عدم ثبت رسمی قرارداد اجاره

قانونگذار برای تضمین اجرای قانون، ضمانت اجراهای بسیار سختی را به ویژه برای موجر (که مکلف به ثبت است) در نظر گرفته است:

رد درخواست دستور تخلیه فوری

با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، قراردادهای اجاره ای که به صورت رسمی در دفترخانه یا سامانه ثبت معاملات املاک ثبت نشده باشند،از نظر قضایی معتبر نیستند و در صورت عدم ثبت رسمی اجاره نامه، صدور دستور تخلیه موضوع «ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ » ممکن نیست. بنابراین اگر قرارداد اجاره در سامانه‌های ثبت الکترونیک (خودنویس یا کاتب) ثبت نشود و شناسه (کد رهگیری) دریافت نکرده باشد، موجر حق مطالبه دستور تخلیه فوری از دادگاه را نخواهد داشت و درخواست وی رد خواهد شد.

جریمه نقدی ۵۰ درصدی

مرجع رسیدگی‌کننده به دعاوی مرتبط با تخلیه ملک، اجور معوقه یا مطالبه اجرت‌المثل، مکلف است که ابتدا وضعیت ثبت قرارداد در سامانه را بررسی نماید. در صورتی که عدم ثبت قرارداد یا ارائه اطلاعات خلاف واقع توسط موجر احراز شود، براساس قسمت اخیر بند ۲ ماده (۵) قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره‌بها مرجع قضایی موجر را به تأدیه پنجاه درصد (۵۰%) ارزش اجاره املاک در کل مدت قرارداد به نفع دولت محکوم می‌کند.

محرومیت از تخفیفات مالیاتی

عدم ثبت قرارداد در سامانه، براساس بند «ب» ماده ۱ قانون ساماندهی مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳ که بیان میدارد: «در صورت انعقاد قرارداد بلند مدت اجاره واحد مسکونی و عدم فسخ قرارداد در طول دوره درآمد اجاره برای قرارداد دو ساله مشمول هفتاد درصد (۷۰٪) تخفیف و برای قرارداد سه سال و بیشتر مشمول صددرصد (۱۰۰٪) تخفیف می گردد» که موجب محرومیت موجر از تخفیفات و معافیت‌های مالیاتی خواهد شد.

حتما بخوانید: همه چیز درباره مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

قانون جدید فسخ در قراردادهای جدید

قانون جدید، پرداخت وجوه مرتبط با قرارداد (مانند ثمن قرارداد، اجاره بها، حقوق دولتی) را به حساب امانی (واسط) نزد بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران موکول کرده است تا اطمینان از انجام تعهدات و ثبت قرارداد حاصل شود.همچنین، قانون سازوکار فسخ هوشمند قرارداد را پیش‌بینی کرده است.

در قراردادهای معوض مانند اجاره، در صورت اعمال حق فسخ (به شرط تصریح در قرارداد)، فسخ قرارداد می‌تواند به صورت خودکار و بدون نیاز به رسیدگی قضایی در سامانه ثبت شود در این حالت، سازمان ثبت موظف است سامانه‌ای طراحی کند که با تحقق شرایط فسخ، مراتب فسخ عمل حقوقی به صورت خودکار ثبت شود.

کلام پایانی

قرارداد اجاره بیش از دو سال، قراردادی معمولی و ساده نیست. این قرارداد با حقوق، تعهدات، مالیات، ضمانت اجرا و سازوکارهای قانونی گره خورده است. قوانین جدید در حوزه مسکن، سامانه خودنویس، ثبت رسمی و مالیات اجاره، اگرچه در ابتدا پیچیده به نظر می‌رسند، اما در نهایت برای حمایت از مردم طراحی شده‌اند. پیشنهاد ما در گروه وکلای دادرس این است که قبل از هر امضا، حتماً متن قرارداد بررسی شود و در صورت امکان، به‌صورت رسمی ثبت گردد. یک مشاوره کوتاه حقوقی می‌تواند از یک اختلاف بزرگ و طولانی جلوگیری کند.

سوالات متداول