سامانه ساغر | سامانه ثبت ادعای مالکیت اموال غیرمنقول

دفتر وکالت آقای بهزاد رحمانی وکیل پایه یک دادگستری 

سامانه ساغر راه اندازی شد، ولی در کاتب

جهت مشاوره و ثبت ادعا اموال غیرمنقول خود با دفتر گروه وکلای دادرس تماس حاصل فرمایید

اگر ملکی(اعم از عین یا منفعت) دارید که سند رسمی ندارد، سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (سامانه ساغر) سامانه ثبت املاک قولنامه‌ای (بدون سند)به شما کمک می‌کند تا ملک خود را سنددار کنید و از مزایای آن بهره‌مند شوید. این سامانه برای به رسمیت شناختن مالکیت افراد بر املاک است و در صورت نداشتن سند رسمی، ممکن است در فروش یا انتقال با اختلافات قانونی یا مشکلاتی مواجه شوید.

سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی

سامانه‌ی ساماندهی اسناد غیررسمی (سامانه ساغر) یک سیستم آنلاین است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ایجاد شده است. هدف این سامانه ثبت و مدیریت اسناد غیررسمی و ادعاهای مربوط به مالکیت اموال غیرمنقولی (مثل زمین و آپارتمان و…) است که سند رسمی مالکیت ندارند.

افرادی که ملکی دارند که سند رسمی ندارد، می‌توانند با ثبت‌نام در این سامانه، برای ملک خود از سازمان ثبت، سند رسمی مالکیت دریافت کنند.

منظور از سامانه ثبت املاک قولنامه ای چیست؟

در راستای ایجاد رویه واحد در خصوص معاملات اموال غیرمنقول ، سامانه هایی به نام ، کاتب ، ساغر،خودنویس، ثبت املاک و اسکان راه اندازی شده است که هر کدام از این سامانه ها نقش مهمی در معاملات اموال غیرمنقول ایفا می نمایند.

• سامانه کاتب : این سامانه جهت ثبت قرارداد خرید و فروش اموال غیرمنقول، امور مربوط به شرکتهای اشخاص،استعلام اموال و وکالتنامه ها ، امور مربوط به ازدواج راه اندازی شده است.
• سامانه ساغر : این سامانه جهت ثبت ادعای در خصوص اموال غیرمنقول راه اندازی شده است و در صورتی که اشخاصی ادعای مالکیت نسبت به عین یا منافع اموال غیرمنقول دارند باید نسبت به ثبت ادعای خود در این سامانه اقدام نمایند.
• سامانه خودنویس : این سامانه جهت ثبت قراردادهای اجاره راه اندازی شده و در صورتی که مالک ، ملک خود را به اجاره واگذار می نماید باید قرارداد اجاره خود را در این سامانه ثبت نماید.
• سامانه املاک و اسکان : این سامانه جهت ثبت محل اقامت اشخاص راه اندازی شده است و مطابق قانونی که اخیرا اجرایی شده ، کلیه اشخاص برای دریافت خدمات باید در این سامانه احراز هویت شده و محل اقامت خود را ثبت نمایند.

حتما بخوانید: ثبت رسمی اموال غیر منقول

چه اشخاصی مکلف به ثبت ادعا در سامانه ساغر هستند

• اشخاصی که مالکیت اراضی، اعیان یا املاک را دارند ولی سند رسمی ندارند
• اشخاصی که قبل از راه اندازی سامانه، حکم قطعی به نفعشان صادر شده ولی هنوز سند رسمی ندارند.
• تمام مدعیان مالکیت در اراضی یا املاکی که فاقد سابقه ثبتی هستند یا عملیات ثبتی شان خاتمه نیافته است.
• دستگاه‌های اجرایی و نهادهای دولتی که دارای اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی هستند.

مشمولان ثبت ادعا در سامانه ادعا ( سامانه ساغر)

1- ادعاکنندگان مالکیت عین ملک فاقد سند رسمی(مانند خانه، مغازه،زمین) اعم از املاک فاقد سابقه ثبت املاک در جریان ثبت(موضوع ماده 88 ثبت) که ملک را با قولنامه عادی خریداری نموده اند یا ادعای مالکیت نسبت به ملک در جریان ثبتی دارند.

2- ادعاکنندگان مالکیت منافع بیش از دو سال در ملکی که فاقد سند رسمی است یا سند مالکیت دارد اما منافع به موجب سند رسمی واگذار نشده است.

3- ادعاکنندگان مالکیت عین ملک دارای سند مالکیت به نام دیگری به استناد اسناد عادی مانند مبایعه نامه و قولنامه

4- اشخاصی که به موجب قوانین خاص( قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند رسمی، قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن) در این سامانه ها ثبت نام کرده اند، باید گواهی اقدام را در سامانه درج نمایند.

4 مورد بالا را به صورت دقیق‌تر توضیح خواهیم داد

اشخاص زیر مکلف هستند که در سامانه ساغر (سامانه ادعا) به درج ادعا و دیگر مراحل بپردازند.

• اسنادی که بر اساس اصلاحات ارضی صادرشده اما ثبت نشده است.
• عملیات ثبتی خاتمه نیافته یا فاقد سابقه ثبتی باشد
• اسناد تنظیمی در اجرای ماده 88 قانون ثبت اسناد و املاک و همین‌طور اسناد تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی که موضوع آن انتقال مالکیت اموال غیرمنقول نیست.

چه املاکی باید در سامانه ساغر ثبت شوند

سامانه (ساماندهی اسناد غیررسمی) برای ثبت ادعاهای مربوط به مالکیت املاک و حقوق مرتبط با آن‌ها که قبل از راه‌اندازی این سامانه ایجاد شده‌اند و سند رسمی ندارند، طراحی شده است.

حتما بخوانید: قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند رسمی

این شامل مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول می‌شود:

مالکیت عین:

به این معنا که شما مالک اصلی و قانونی یک مال غیر منقول (مثل زمین یا آپارتمان) هستید؛ به عبارت دیگر، شما حق کامل و مطلق بر آن مال دارید و می‌توانید هرگونه تصرف و استفاده‌ای از آن داشته باشید.

مالکیت منافع:

به این معنا که شما حق استفاده و بهره‌برداری از یک مال غیر منقول (مثل زمین یا آپارتمان) را دارید، بدون اینکه مالکیت اصلی (مالکیت عین) آن مال را داشته باشید.
به عنوان مثال، وقتی شما یک خانه را اجاره می‌کنید، شما مالک منافع آن خانه هستید و می‌توانید از آن استفاده کنید، اما مالک عین خانه شخص دیگری است.

حق انتفاع:

یعنی حق استفاده و بهره‌برداری از یک مال که متعلق به شخص دیگری است، بدون اینکه مالکیت آن مال را داشته باشید. به عنوان مثال، اگر شما حق انتفاع از یک زمین کشاورزی را داشته باشید، می‌توانید از محصولات آن زمین استفاده کنید، اما مالک زمین نیستید.

حق ارتفاق:

یعنی حق استفاده از ملک دیگری برای بهره‌برداری از ملک خودتان. به عنوان مثال، اگر شما برای رسیدن به زمین خود نیاز دارید از زمین همسایه عبور کنید، این حق عبور را حق ارتفاق می‌گویند.

مراحل استفاده از سامانه ساغر

• ثبت نام و ورود به سامانه: کاربران باید ابتدا در سامانه ثبت نام کنند و وارد حساب کاربری خود شوند.
• ثبت ادعا: کاربران می‌توانند ادعاهای خود را در مورد مالکیت اموال غیرمنقول ثبت کنند.
• بارگذاری مستندات: مستندات مربوط به ادعاهای مالکیت باید در سامانه بارگذاری شوند. مثل مبایعه‌نامه یا اجاره‌نامه دستی یا…
• پیگیری و بررسی: مراجع قانونی ادعاها و مستندات را بررسی کرده و نتیجه را در سامانه ثبت می‌کنند.

برای ثبت ادعاها و مستندات در سامانه مربوطه، باید شماره پلاک ثبتی و نقشه‌ای که دارای مختصات جغرافیایی (U.T.M) است، وارد شود. این کار بعد از احراز هویت از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه انجام می‌شود؛ و اگر فقط مختصات جغرافیایی وارد شود و شماره پلاک ثبتی وارد نشود، سازمان موظف است با استفاده از نقشه‌ای که مختصات جغرافیایی دارد، شماره پلاک ثبتی را مشخص کند.

حتما بخوانید: گرفتن سند برای ملک قولنامه ای (شرایط و هزینه)

ضمانت اجرای عدم ثبت ادعا

اگر شخص متقاضی ((مدعی)) ادعای خود را در سامانه ثبت نکند یا ادعایش را ثبت کند ولی در مهلت مقرر هیچ اقدام قانونی انجام ندهد یا نه ادعای خود را ثبت کند و نه اقدامی انجام دهد در این صورت:

• ادعای او بی اعتبار است، یعنی دیگر نمی‌تواند علیه دولت، اراضی عمومی یا اشخاص ثالثی که سند رسمی دارند (و حسن نیت داشته‌اند) هیچ دعوایی مطرح کند.
• نه حق مطالبه ملک را دارد، نه حق گرفتن قیمت آن ملک را

فقط یک استثناء وجود دارد، اگر مدعی در مهلت دو ساله اقدام نکند و شخص دیگری سند مالکیت بگیرد، مدعی می‌تواند علیه دارنده سند یا انتقال گیرنده‌ای که از معارضه آگاه بوده است دعوی اثبات سوء نیت (به طور مثال سند جعلی) و مطالبه قیمت روز را مطرح نماید. اگر سوء نیت ثابت نشود، مدعی می تواند قیمت روز را از ید ما قبل خود (فروشنده قبلی) مطالبه نماید

آیا نسق های زراعی باید در سامانه ادعای ثبت شوند؟

نسق های زراعی که دارای سند رسمی هستند ولی سند مالکیت ندارند باید در سامانه ساغر ثبت شوند. بر اساس بند ((ذ)) ماده 1 آیین نامه اجرایی ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نسق های زراعی به عنوان یکی از مستندات قابل قبل و برای ثبت ادعای مالکیت سامانه موضوع ماده 10 سامانه ساغر شناخته شده‌اند.

این بدان معناست که فردی که ادعای مالکیت یا حق بهره‌برداری از زمین زراعی بر اساس نسق زراعی دارد، می‌تواند این سند را به‌عنوان مدرک خود در سامانه بارگذاری کند.

مطابق تبصره ماده 11، اسناد رسمی تنظیم شده در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی که در دفتر املاک ثبت نشده اند، از شمول سند رسمی موضوع ماده 10 خارج هستند و دارندگان این اسناد ملکف به ثبت ادعا در سامانه ساغر هستند.

بسیاری از نسق های زراعی ریشه در اسناد اصلاحات ارضی دارند. اگر نسق زراعی به صورت سند رسمی تنظیم شده اما اگر در دفتر املاک ثبت شده باشد، مشمول ثبت ادعا در سامانه ساغر است.

قوانین مهم در خصوص املاک فاقد سند

• قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
• قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی
• سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی

ثبت ادعا در سامانه ساغر ، به منزله پذیرش مالکیت مدعی و شروع به صدور سند مالکیت نیست

دادگستری کل استان تهران در پاسخ به استعلام دادگستری شهر ری اعلام نموده است : ثبت ادعا در سامانه ساغر هیچ ارتباطی به فرایند به ثبت رساندن ملک ندارد ، بلکه باید مالک در فرصت قانونی ، مراحل ذکر شده در قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب 20/09/1390 یا مشمول بند 2 ماده 1 قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 02/12/1388 را طی نماید .

نکات مهم در خصوص سامانه ساغر

• پس از درج ادعا در سامانه تا زمان تعیین تکلیف این ادعا، امکان درج مجدد ادعا در همان قطعه و توسط همان شخص میسر نیست
• درج ادعا حتما باید به همراه نقشه UTM باشد و مهم‌تر این که نقشه مذکور توسط کارگزاری‌ها، کارشناسان صلاحیت‌دار تهیه شود
• تداخل نقشه مدعی با املاک مجاور و همین‌طور مدعیان دیگر و کلیه تداخلات به طور سیستمی توسط خود سامانه مشخص می‌شود.

کلام پایانی

سامانه در راستای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول راه اندازی شده است. چنانچه شخصی ادعای مالکیت نسبت مال غیرمنقول داشته باشد که فاقد سند رسمی است، مکلف است ادعای خود را در سامانه مذکور ثبت نماید. در صورتی که این اقدام را انجام ندهد، حق او نسبت با آن مال از بین خواهد رفت. ثبت ادعای مالکیت در سامانه، نافی عدم اقدام در خصوص سند رسمی نخواهد بود. بدین توضیح که اگر شخصی دارای ملکی با سند عادی باشد و نسبت به آن ملک ادعای مالکیت نماید، ابتدا باید نسبت به ثبت ادعای خود در سامانه ساغر اقدام نماید و سپس جهت اخذ سند رسمی به ادارات مربوطه مراجعه نماید.

سوالات متداول

با توجه به اینکه کلیه افراد که مدعی حقی نسبت به اموال غیرمنقول هستند یا دارای اموالی می باشند که اسناد مالکیت آن ها عادی می باشد ، باید در اسرع وقت نسبت به ثبت نام در سامانه ساغر و بارگذاری مدارک اقدام نماید. در غیر اینصورت این امکان وجود دارد که اموال خود را از دست بدهند . پس بهتر است حتما در این خصوص با وکلای متخصص در حوزه املاک مشورت نمایند.