سند صلح سرقفلی چیست؟ بررسی مراحل و مدارک لازم برای تنظیم آن

صلح سرقفلی یکی از مهم‌ترین و در عین حال تخصصی‌ترین روش‌های انتقال حقوق تجاری در املاک است که بی‌اطلاعی از جزئیات آن می‌تواند منجر به اختلافات سنگین و دعاوی طولانی شود. بسیاری از مستأجران و مالکان تصور می‌کنند انتقال سرقفلی صرفاً با یک قرارداد عادی یا توافق شفاهی امکان‌پذیر است، در حالی که قانون، برای اعتبار و قابلیت استناد این انتقال، تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی را الزامی می‌داند.

صلح سرقفلی به دلیل انعطاف‌پذیری بالا در شروط و آثار حقوقی خاص خود، جایگاه ویژه‌ای در روابط موجر و مستأجر تجاری دارد و تفاوت‌های مهمی با بیع، اجاره یا حتی حق کسب و پیشه ایجاد می‌کند.

در این مقاله به‌صورت جامع و کاربردی بررسی می‌کنیم صلح سرقفلی چیست، چه شرایط و مدارکی برای تنظیم آن لازم است، مراحل قانونی آن در دفترخانه چگونه انجام می‌شود و در چه مواردی می‌توان دعوای الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی را مطرح کرد.

سند صلح مال غیرمنقول چیست؟ 

مطابق قانون، عقد صلح یک عقد مسامحی و مجانی است، یعنی وجود مبلغ و عوض در آن شرط صحت نیست و عقد صلح می تواند رایگان باشد.

برای تنظیم صلح نامه رسمی انجام تشریفات خاصی ضرورت دارد ماننند استعلام از اداره ثبت و پرداخت مالیات، که همگی این موارد را دفاتر اسناد رسمی باید انجام دهند.

حتما بخوانید: نکات کلیدی مطالبه حق سرقفلی

سند صلح سرقفلی چیست؟

صلح سرقفلی یعنی انتقال حق سرقفلی به وسیله «عقد صلح» و نه از طریق بیع یا مبایعه‌نامه معمولی. صلح یکی از انعطاف‌پذیرترین عقود در قانون مدنی می باشد و قانون‌گذار اجازه داده طرفین، هر شرط معقول و قانونی را در آن بگنجانند.

چنانچه شخصی با اجاره نامه عادی مالک سرقفلی ملک تجاری باشد و سرقفلی آن مشمول قانون سال 1356 باشد، می تواند از مالک تقاضا نماید که سند صلح سرقفلی به نام وی تنظیم شود.

مدارک لازم برای تنظیم سند صلح سرقفلی

برای تنظیم سند صلح سرقفلی، اسناد معتبر باید ارائه شود و برای اینکه قرارداد صلح سرقفلی از نظر قانونی معتبر باشد و در آینده قابلیت استناد در مراجع قضایی را داشته باشد، ارائه مدارک زیر ضروری است:

1. سند مالکیت ملک: تا نشان دهد که مالک ملک کیست و آیا اجازه صلح از سوی وی صادر شده یا خیر.
2. اجاره‌نامه رسمی قبلی: اگر شخصی که سرقفلی را منتقل می‌کند، مستأجر باشد، باید اجاره‌نامه را ارائه دهد.
3. مدرک اثباتی سرقفلی: مانند حکم دادگاه، رسید پرداخت وجه یا قرارداد قبلی.
4. شناسنامه و کارت ملی طرفین قرارداد: برای احراز هویت کامل.
5. استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد: برای اثبات اینکه ملک دارای معارض یا مشکل قانونی نیست.
6. نامه رضایت مالک (در صورت لزوم): به‌ویژه در شرایطی که مالک هنوز اجازه انتقال نداده باشد.

وجود این مدارک باعث می‌شود که قرارداد صلح سرقفلی با اطمینان و اعتبار بالا منعقد گردد و احتمال بروز مشکل در آینده کاهش یابد.

یکی از منابع قابل اتکا برای آشنایی با روندهای حقوقی در حوزه املاک تجاری در نظام‌های حقوقی بین‌المللی، راهنمای مربوط به انتقال اجاره نامه تجاری است.

حتما بخوانید: آیا انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک امکان پذیر است؟

مراحل تنظیم سند اجاره و صلح سرقفلی در دفترخانه

برای تنظیم سند صلح سرقفلی به صورت رسمی در دفترخانه، طی کردن مراحل زیر ضروری است. این مراحل به منظور حفظ حقوق طرفین و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی در آینده انجام می‌شود.

فرض می‌کنیم آقای “الف” مالک ملک، خانم “ب” مستأجر قبلی و آقای “ج” مستأجر جدید هستند.

مرحله اول: بررسی و احراز اصالت و اعتبار اجاره‌نامه قبلی

استعلام از دفترخانه تنظیم‌کننده (در صورت لزوم):

اگر اجاره‌نامه قبلی در دفترخانه دیگری تنظیم شده باشد، قبل از هر اقدامی، بقا، اصالت و اعتبار آن از دفترخانه تنظیم‌کننده استعلام می‌شود. این کار برای اطمینان از صحت سند و جلوگیری از هرگونه جعل یا دستکاری احتمالی انجام می‌گیرد.

بررسی مفاد اجاره‌نامه:

مفاد اجاره‌نامه قبلی، به ویژه مواردی مانند مدت اجاره، شرایط فسخ و نحوه انتقال سرقفلی، به دقت بررسی می‌شود.

مرحله دوم: تنظیم اقرارنامه فسخ اجاره‌نامه قبلی

حضور طرفین (مالک و مستأجر قبلی):

مالک (آقای الف) و مستأجر قبلی (خانم ب) با حضور در دفترخانه، نسبت به فسخ اجاره‌نامه قبلی اقرار می‌کنند.

تنظیم اقرارنامه رسمی:

فسخ اجاره‌نامه در قالب یک اقرارنامه رسمی در دفترخانه ثبت می‌شود. این اقرارنامه به منزله پایان قرارداد اجاره قبلی است و به صورت رسمی ثبت می‌شود. در این سند، تاریخ دقیق فسخ و توافق طرفین بر خاتمه قرارداد ذکر می‌شود.

مرحله سوم: تنظیم سند صلح سرقفلی

حضور طرفین (مستأجر قبلی و مستأجر جدید):

مستأجر قبلی (خانم ب) و مستأجر جدید (آقای ج) با حضور در دفترخانه، نسبت به انتقال حق سرقفلی توافق می‌کنند.

تنظیم سند صلح:

سند صلح سرقفلی به صورت رسمی تنظیم می‌شود. در این سند، مبلغ مورد توافق برای انتقال سرقفلی، مشخصات کامل طرفین و ملک مورد نظر ذکر می‌شود. این سند به منزله انتقال قانونی حق سرقفلی از مستأجر قبلی به مستأجر جدید است.

مرحله چهارم: تنظیم سند اجاره‌نامه جدید

حضور طرفین (مالک و مستأجر جدید):

مالک (آقای الف) و مستأجر جدید (آقای ج) با حضور در دفترخانه، قرارداد اجاره جدید را منعقد می‌کنند.

تنظیم اجاره‌نامه رسمی:

اجاره‌نامه جدید با ذکر تمامی شرایط مورد توافق، از جمله مدت اجاره، مبلغ اجاره‌بها، نحوه پرداخت و سایر شروط قانونی، به صورت رسمی تنظیم و ثبت می‌شود.

نکات مهم:

• حضور تمامی طرفین (یا وکلای قانونی آنها) در دفترخانه الزامی است.
• ارائه مدارک شناسایی معتبر برای تمامی طرفین ضروری است.
• اصل سند مالکیت ملک و سند اجاره‌نامه قبلی باید ارائه شود.
• پرداخت هزینه‌های قانونی مربوط به تنظیم اسناد بر عهده طرفین است که معمولا طبق توافق طرفین انجام میشود.

الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی

گاهی طرفین درباره انتقال سرقفلی توافق می‌کنند، اما در عمل یکی از طرفین برای رفتن به دفترخانه و تنظیم سند رسمی اقدام نمی‌کند. در چنین شرایطی، شخص متعهدله می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و دعوایی با عنوان «الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی» مطرح نماید. هدف این دعوا آن است که دادگاه، طرف مقابل را ملزم کند در دفترخانه حاضر شود و سند رسمی صلح تنظیم گردد.

اگر خوانده همچنان از حضور خودداری کند، دادگاه به دفترخانه اجازه می‌دهد به نمایندگی از او سند را امضا کند. این دعوا، از دعاوی تخصصی است و معمولاً نیاز به مدارک دقیق، استعلامات و آگاهی از قوانین موجر و مستأجر، مقررات ثبت اسناد و رویه دادگاه‌ها دارد. اشتباه در خواسته، مستندات یا نحوه طرح دعوا، گاهی باعث رد کامل دعوا می‌شود.

دعوی الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی

تا پیش از قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، هر شخصی که اقدام به اجاره، صلح منافع، یا با هر عنوان دیگری ملک مالک را تصرف می کرد، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می شد و به آن حق کسب و پیشه تعلق می گرفت.

پس اشخاصی که به استناد قانون سال 1356 درارای حق کسب و پیشه شده اند و تاکنون سند رسمی صلح سرقفلی به نام آن ها تنظیم نشده است، می توانند با اثبات رابطه استیجاری، تقاضای صدور سند صلح سرقفلی نمایند.

خواهان در این دعوی، مستاجری است که آخرین اجاره به نام او می باشد و خوانده در این دعوی، مستاجر سابق که با او قرارداد اجاره منعقد نموده است می باشد.

نکات حقوقی تنظیم سند اجاره و صلح سرقفلی در دفترخانه

هنگام تنظیم اسناد اقرارنامه فسخ اجاره‌نامه، سند صلح سرقفلی و اجاره‌نامه جدید، توجه به نکات زیر ضروری است.

اقرارنامه فسخ اجاره‌نامه:

در اقرارنامه باید تصریح شود که موجر تمام مال‌الاجاره و اجرت‌المثل‌های مربوطه را دریافت کرده و مورد اجاره توسط مستاجر تخلیه و تحویل شده است. همچنین، تاکید شود که طرفین هیچ‌گونه حق و ادعایی نسبت به یکدیگر ندارند و اجاره‌نامه قبلی فسخ شده و از درجه اعتبار ساقط است. این اقرارنامه صرفاً در نفس اقرار موثر است.

سند صلح سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت:

 در سند صلح باید مشخص شود که صلح عمرا نیست و بدون مدت است. مبلغ صلح مطابق قانون الزام محاسبه میشود و نحوه پرداخت آن باقرار تسلیم مصالح شده است. همچنین، شماره اقرارنامه فسخ اجاره‌نامه قبلی در سند صلح ذکر شود. حقوق متصالح به این صورت که “متصالح قائم مقام قانونی مصالح در مورد صلح است و از هرجهت و به هر نحو که بخواهد میتواند از مورد صلح استفاده کند” نیز تصریح گردد. همچنین اشاره به اینکه مال الصلح به رویت کامل متصالح رسیده و مال الصلح به تراضی طرفین است و مصالح اقرار به دریافت آن نموده.

اجاره‌نامه جدید:

در اجاره‌نامه جدید باید به وجود حق سرقفلی اشاره شود و مدت اجاره تعیین گردد (معمولاً یک سال)، مگر توافق دیگری بین طرفین صورت گیرد. متن اجاره‌نامه باید شفاف و دقیق تنظیم شود تا حقوق و تعهدات طرفین مشخص باشد.

کلام پایانی

سرقفلی، حق کسب و پیشه و صلح سرقفلی، هرچند در ظاهر شبیه‌اند، اما آثار حقوقی و مالی متفاوتی دارند. ارزش بالای این حقوق باعث می‌شود کوچک‌ترین خطا در قرارداد، صلح یا اقدام قضایی، خسارت‌های جدی به دنبال داشته باشد. بهترین راه، بررسی دقیق مدارک، تنظیم قرارداد توسط متخصص و اقدام به‌موقع برای رسمی‌کردن توافق‌هاست. اگر درگیر خرید، فروش یا انتقال سرقفلی هستید، قبل از امضا یا پرداخت وجه، حتماً مشاوره بگیرید؛ پیشگیری بسیار کم‌هزینه‌تر از حل اختلاف در دادگاه است.

سوالات متداول