قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند رسمی

دفتر وکالت آقای بهزاد رحمانی وکیل پایه یک دادگستری 

                                                    عضو کانون وکلای دادگستری مرکز

ساختمان‌های فاقد سند رسمی به منظور ساماندهی و قانونی کردن وضعیت املاک بدون سند در کشور تصویب شده است. این قانون تلاش دارد تا با ایجاد شرایطی مشخص، مالکیت افراد نسبت به این املاک را شناسایی و تأیید کند. با اجرای این قانون، مالکان می‌توانند با ارائه مدارک و مستندات لازم، درخواست خود را برای دریافت سند رسمی ثبت کنند. همچنین، این قانون به منظور جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی و اختلافات ملکی، فرآیندهای لازم را تسهیل می‌کند.

هدف از تصویب قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی

هدف اصلی این قانون، حفظ حقوق مالکان و تسهیل در روند قانونی سازی املاک است، به طوری که افراد بتوانند با اطمینان بیشتری به سرمایه‌گذاری و توسعه املاک خود بپردازند. در نهایت، امید است که این قانون به بهبود وضعیت نهادهای مرتبط با امور ملکی و حقوقی کمک کند و زمینه‌ساز رشد و شکوفایی اقتصادی در حوزه مسکن و زمین گردد.

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، به منظور حل مشکلات مالکیت و تعیین وضعیت املاک بدون سند، به تصویب رسیده است. این قانون به مالکان این نوع املاک این امکان را می‌دهد که با تبدیل قولنامه‌های خود به سند رسمی شش‌دانگ، وضعیت حقوقی املاک خود را روشن کنند. وجود املاک فاقد سند رسمی، یکی از معضلات جدی در نظام حقوقی کشور به شمار می‌رود که می‌تواند منجر به بروز اختلافات و مشکلات قانونی برای مالکان شود؛ بنابراین، این قانون گامی مهم در جهت ساماندهی و تسهیل فرآیند ثبت این املاک و جلوگیری از بروز دعاوی حقوقی در آینده خواهد بود.

چه املاکی مشمول قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی هستند؟

در خصوص این‌که چه املاکی مشمول قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی هستند، ماده 1 قانون مذکور پاسخ داده است.

ماده 1 ـ به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمان‌های احداث‌شده بر روی اراضی باسابقه ثبتی که منشأ تصرفات متصرفان، نیز قانونی است و همچنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند لکن به علت وجود حداقل یکی از موارد زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آن‌ها میسور نمی‌باشد، در هر حوزه ثبتی هیئت یا هیئت‌های حل اختلاف که در این قانون هیئت نامیده می‌شود با حضور یک قاضی به انتخاب رئیس قوه قضائیه، رئیس اداره ثبت یا قائم‌مقام وی و حسب مورد رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنان تشکـیل می‌گردد. هیئت مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه‌شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رأی می‌کند.

• فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
• عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی
• مفقودالاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
• عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است

پس درصورتی‌که اراضی یا ساختمان‌هایی، یکی از موارد مندرج در ماده 1 قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی را داشته باشد، امکان دریافت سند را دارد.

حتما بخوانید: تبدیل سند دفترچه‌ای به تک برگ

شرط مهم جهت صدور سند برای املاک فاقد سند رسمی

با توجه به این‌که قانون‌گذار اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی را مورد حمایت قرار داده است، وجود دو شرط را جهت صدور سند مالکت برای این دسته از اراضی مهم دانسته است.

1. وجود سابقه ثبتی: بدین توضیح که اراضی و ساختمان‌هایی مشمول قانون فوق‌الذکر خواهند بود که دارای سابقه ثبتی باشند؛ یعنی ملک مذکور به یکی از طرق قانونی، سابقه ثبتی در اداره ثبت داشته باشد و در بانک اطلاعاتی سازمان ثبت‌اسناد، برای آن ملک پرونده‌ای وجود داشته باشد. پس اگر ملکی دارای سابقه ثبتی نباشد نمی‌توان به قانون تعیین تکلیف استاد کرد که این خود یکی از تفاوت‌های قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند با ماده 147 قانون ثبت می‌باشد.
2. تصرفات مالک در ملک مذکور قانونی باشد، یعنی قانون‌گذار املاکی را تحت حمایت این قانون قراردادِ است که منشأ تصرفات مالک، قانونی باشد

حتما بخوانید: سامانه ساغر (سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی)

روش دریافت سند از طریق قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی

در ماده 1 قانون مذکور، به هیئت‌هایی متشکل از یک نفر قاضی، رئیس اداره ثبت، رئیس اداره شهرسازی یا اداره جهاد کشاورزی به منظور صدور سند مالکیت برای ساختمان‌های احداث‌شده یا اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی اشاره‌شده است.

پس جهت دریافت سند برای چنین املاکی باید موضوع به هیئت‌های فوق ارجاع داده شود. هیئت مذکور پس از دریافت مدارک و بررسی ادله، در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس، مبادرت به صدور رأی می‌نماید.

نحوه تشکیل پرونده جهت دریافت سند برای املاک فاقد سند رسمی

• متقاضی مکلف است از طریق سایت سازمان ثبت، فرم تقاضانامه الکترونیکی و اسکن مدارک خویش را تکمیل و همراه نقشه UTM ملک موردتقاضا که حاوی مختصات جغرافیایی می‌باشد، به همراه فایل نقشه از طریق پست به دبیرخانه هیئت ارسال نماید.
• دفاتر اسناد رسمی نیز در صورت تمایل متقاضی و به نمایندگی از طرف وی می‌توانند این امر را انجام دهند.
• متقاضی مدارک مورداشاره را مانند کارت ملی، مبایعه‌نامه و غیره را به همراه فیش واریزی به‌حساب سازمان از طریق پست به اداره ثبت ارسال می‌نماید.
• در مواردی که مدارک ارسالی ناقص باشد دبیرخانه به متقاضی اخطار رفع نقص ارسال می‌نماید

نحوه رسیدگی هیئت جهت صدور رأی

پس از ارجاع پرونده از دبیرخانه به هیئت، در وقت مقرر و با حضور متقاضی، هیئت مدارک و دلایل ارائه‌شده را بررسی و بعد از احراز اینکه قانونی است و موردتقاضا از مصادیق مشمول قانون تعیین تکلیف می‌باشد، هیئت اقدام به صدور قرار کارشناسی می‌نماید و کارشناس با حضور متقاضی به محل عزیمت و خلاصه وضعی را شرح می‌دهد. کارشناس نظر خود را به دبیرخانه ارسال می‌نماید.

درصورتی‌که نظر کارشناس مطابق با اسناد و دلایل ارائه‌شده به هیئت باشد، هیئت اقدام به صدور رأی مبنی بر صدور سند مالکیت می‌نماید و مراتب در دفتر املاک منعکس می‌گردد.

نکات مهم در خصوص قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی

1. صدور سند تفکیکی برای ساختمان‌های احداث‌شده بر روی اراضی و یا اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغاتی که صدور سند مالکیت برای مالکین آن‌ها با موانع قانونی روبرو شده، درحالی‌که شرایط مقرر در قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی را داشته باشد، بدون نیاز به رعایت طرح‌های تفصیلی و جامع شهری یا استعلام از شهرداری، امکان‌پذیر است.
2. مالکان رسمی، مشاعی و اشخاصی که املاکی را به‌صورت عادی خریداری کرده‌اند و به دلیل فوت مالک و ورثه و یا عدم دسترسی به آنان موفق به اخذ سند مالکیت مفروزی نشده‌اند، می‌توانند در سامانه، تقاضاهای خود را ثبت کرده تا سند شش‌دانگ صادر شود.
3. در قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند، برای املاک محصور امکان رسیدگی و صدور سند مالکیت وجود ندارد و صاحبان این‌گونه املاک همچنان مالکیتشان عادی خواهد بود و از مزایای سند رسمی بی‌بهره خواهند بود.
4. اسنادی که به‌موجب قانون تعیین تکلیف صادر می‌شوند نیازی به پایان کار ندارند.
5. در مورد آپارتمان‌های نمی‌توان به قانون تعیین تکلیف استناد کرد.
6. اگر متقاضی صدور سند رسمی بر اساس قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و زراعی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، متصرف زمین باشد ولی قولنامه او متصل به دارنده سند رسمی نیست، یعنی قادر به ارائه سلسله ایادی قولنامه یا قراردادهای قبل در انتقال زمین مذکور منتهی به مالک رسمی نباشد، امکان صدور سند به نام متقاضی مذکور نمی‌باشد و اغماض در این فرض خارج از حدود اختیارات هیئت موضوع قانون یادشده است.

با توجه به اینکه تقاضا برای صدور سند جهت املاک فاقد سند رسمی، پیچیدگی‌های خاص خود را دارد، لذا در این خصوص حتماً با یک وکیل دادگستری مشورت نمایید.

حتما بخوانید: سامانه ثبت املاک قولنامه‌ای (بدون سند)

سوالات متداول