آیا میدانید قانون جدید اجاره چه تغییراتی در روابط موجر و مستأجر ایجاد کرده است؟ در سال ۱۴۰۴، با الزام ثبت قراردادهای اجاره در سامانه خودنویس، قوانین مربوط به اجارهداری وارد مرحله تازهای شده است. هدف این تحول، ساماندهی بازار مسکن و ایجاد ضمانت اجرای قویتر برای مالک (موجر) جهت تخلیه فوری ملک است.
قرارداد اجاره، توافقی است که حق بهرهبرداری از ملک را به مستأجر میدهد. با این حال، با پایان مدت قرارداد، مشکلات مربوط به تخلیه و اجارهبهای جدید آغاز میشود. در این مقاله، به صورت جامع به تشریح قانون جدید اجاره ۱۴۰۴، الزامات ثبت قرارداد در سامانه خودنویس، سقف اجارهبها در تهران و شهرستانها و همچنین تفاوتهای کلیدی قانون جدید با قوانین موجر و مستأجر سالهای ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ خواهیم پرداخت. اگر به دنبال آگاهی از حقوق و تعهدات جدید خود بهعنوان موجر یا مستأجر هستید، این راهنما برای شماست.
در صورتی که تمایل به انعقاد قرارداد اجاره تحت نظر وکلای دادگستری داشته باشید می تواند با دفتر حقوقی ما تماس حاصل فرمایید.
شماره تماس دفتر(جردن):02188209982
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی: 09124153424
پشتیبانی واتس اپ:09224151124
موجر کیست؟
موجر در قانون و رویه به معنای اجاره دهنده است، یعنی اگر کسی مالی را که در اختیار دارد به دیگری اجاره دهد به او موجر گویند، خواه مالک عین آن مال باشد خواه مالک منافع آن
ماده 473 قانون مدنی اشعار دارد: لازم نیست موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد. حال منظور از منافع چیست؟ یعنی اگر شخصی مالی را از دیگری اجاره کند، مالک منافع میشود و میتواند آن مال را به دیگری اجاره دهد ولو اینکه مالک عین آن مال نباشد.
مستأجر کیست؟
قانون مدنی ایران در ماده 466، اجاره کننده را مستأجر نامیده است که ممکن است مشارالیه از منافع اشیاء و حیوانات و یا منافع خدمات افراد بهرهمند گردد.
همانطور که اشاره شد مستأجر به موجب عقد اجاره مالک مطلق منفعت مورد اجاره میگردد و به آن سلطنت پیدا میکند و با سلطه بر منافع عین مستأجره، حق خواهد داشت از منفعت مزبور استفاده کند یا این که منافع را به دیگری واگذار کند.
منظور از قانون موجر و مستأجر سال 1356 و 1376 چیست؟
قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 تنها در اجاره محل کسب و پیشه (سرقفلی) حاکم است و قانون سال 1376 که آخرین قانون در خصوص اجاره میباشد اجارهها را به دو گروه تقسیم کرده است، اجارههای قبل از لازمالاجرا شدن سال 1376 و اجارههای بعد از قانون 1376. اصولاً اماکنی مشمول قانون حق کسب و پیشه میباشند که تاریخ اجاره ملک، مربوط به قبل از سال 1376 باشد؛ یعنی قرارداد اجاره بین مستأجر و مالک قبل از سال 1376 منعقدشده باشد البته اگر اجاره سال 1356 پیدرپی و بیوقفه تمدید شود تا از سال 1376 عبور کند، این اجاره همچنان تابع قانون سال 1356 میباشد.
اجارههایی که در حال حاضر در جامعه منعقد میشود مشمول کدام قانون است؟
اجارههای منعقده در حال حاضر مشمول قانون سال 1376 میباشد. بدین توضیح که کلیه اماکن مسکونی مشمول قانون سال 1376 میباشند و اماکن تجاری که اجاره آنها بعد از سال 1356 منعقدشده باشد (نه تمدید) مشمول قانون سال 1376 میباشند.
در قانون موجر و مستأجر سال 1376 زمانی که مدت قرارداد اجاره به اتمام برسد مستأجر مکلف است مورد اجاره را تخلیه نماید و مالک نیز میتواند بعد از انقضاء مدت قرارداد اجاره درصورتیکه مستأجر مورد اجاره را تخلیه نکند تحت شرایطی دستور تخلیه ملک را از مرجع قضایی دریافت نماید.
قانون جدید اجاره (ثبت قرارداد اجاره در سامانه خودنویس)
بر اساس قانون جدید، موجر برای بهرهمندی از مزایای تخلیه فوری مستأجران، ملزم به ثبت رسمی قراردادهای اجاره در سامانه (خودنویس) هستند. در صورت ثبت قرارداد در این سامانهها، مالک میتواند بدون نیاز به مراجعه به دادگاه و طی مراحل طولانی قضایی، ظرف مدت ۱۰ روز از طریق اجرای ثبت، حکم تخلیه ملک را دریافت کن، اما اگر قرارداد اجاره بهصورت دستی یا غیررسمی تنظیمشده و در سامانه مذکور ثبتنشده باشد، مالک نمیتواند از این تسهیلات بهرهمند شود و برای تخلیه ملک باید از طریق دادگاه اقدام کند که این فرآیند زمانبر و پیچیدهتر خواهد بود.
شایان ذکر است که موجر یا همان مالک ملک باید باید ابتدا موقعیت سکونت ملک خود را در سامانه کاتب مشخص نماید، به این صورت که باید در سامانه کاتب قید کند که خودش در ملک ساکن می باشد یا مستاجر، در حال تخریب و نوسازی است یا بازسازی، در صورتی که مالک ملک خود را به اجاره واگذار نموده است باید در سامانه کاتب گزینه ملک مستاجر دارد را انتخاب نماید.
سقف اجارهبها در سال 1404
در سال 1404 اجارهبها در شهر تهران تا ۲۵ درصد افزایش و همچنین در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر در استان تا ۲۰ درصد افزایش تصویب شد. با توجه به تصمیم و مصوب شدن میزان نرخ رشد اجارهبها در سال ۱۴۰۴ مطابق با قانون افزایش نرخ اجارهبها بیش از ۲۵ درصد در شهر تهران تخلف محسوب میشود و هیچ مالکی حق ندارد بیش از این نرخ به مستأجر واحد مسکونی را اجاره بدهد. درصورتیکه مالک بیش از نرخ تعیینشده واحد مسکونی خود را به مستأجر اجاره دهد، مستأجر میتواند تا ۵ سال از مالک در مراجع قضایی شکایت کند، همچنین درصورتیکه مشاور املاکی بیش از نرخ اجارهبهای تعیینشده قرارداد منعقد کند با بازرسیهایی که انجام میشود با آنها برخورد خواهد شد.
معافیت های مالیات بر درآمد اجاره
موارد ذیل نیز مشمول تخفیف در پرداخت مالیات بر درآمد اجاره میشود:
الف ـ درآمد ناشی از اجاره برای سرپرست خانوار تا سقف میزان معافیت مالیات بر درآمد حقوق موضوع ماده (۸۴) این قانون و درآمد ناشی از اجاره برای موجرینی که همزمان در واحد مسکونی دیگری مستأجر هستند تا سقف اجارهای که می پردازند، مشمول صددرصد (۱۰۰%) تخفیف می گردد.
ب ـ در صورت انعقاد قرارداد بلندمدت اجاره واحد مسکونی و عدم فسخ قرارداد در طول دوره، درآمد اجاره برای قرارداد دوساله مشمول هفتاد درصد (۷۰%) تخفیف و برای قرارداد سهسال و بیشتر مشمول صددرصد (۱۰۰%) تخفیف می گردد.
ج ـ در صورت اجاره واحد مسکونی به خانوار دارای سه فرزند و بیشتر، خانوار تحتپوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی کشور و یا سه دهک پاییندرآمدی بر اساس تأییدیه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، مشمول صددرصد (۱۰۰%) تخفیف می گردد.
د ـ واحدهایی که میزان اجاره بهای آنها حداقل پانزدهدرصد (۱۵%) کمتر از ارزش اجاره منطقهای موضوع ماده (۸) قانون «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها» باشد از پنجاهدرصد (۵۰%) تخفیف مالیات بر درآمد اجاره برخوردار میشوند.
نکات مهم قانون جدید اجاره
- در صورت انعقاد قرارداد بلندمدت اجاره واحد مسکونی و عدم فسخ قرارداد در طول دوره، درآمد اجاره برای قرارداد دوساله مشمول هفتاد درصد (۷۰%) تخفیف و برای قرارداد سهسال و بیشتر مشمول صددرصد (۱۰۰%) تخفیف می گردد.
- در صورت اجاره واحد مسکونی به خانوار دارای سه فرزند و بیشتر، خانوار تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی کشور و یا سه دهک پاییندرآمدی بر اساس تأییدیه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، مشمول صددرصد (۱۰۰%) تخفیف می گردد.
- موجران املاک مسکونی مکلفند قرارداد اجاره املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد با رعایت قوانین و مقررات مربوط ثبت نمایند. در صورت انعقاد یا تمدید قرارداد اجاره خارج از سامانه های مذکور و بدون ثبت در هیچ یک از آنها ظرف یک ماه، حسب مورد از زمان انعقاد یا تمدید یا ثبت اطلاعات خلاف واقع در سامانه های مذکور به تشخیص مرجع قضائی، موجر مشمول تخفیف ها و معافیتهای مالیاتی نمی شود.
- مرجع رسیدگی به دعاوی تخلیه، مطالبه اجور معوقه و مطالبه اجرت المثل مکلف است ثبت قرارداد در سامانه را بررسی و چنانچه عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع را احراز نماید، پس از رسیدگی به دعوا، ضمن صدور رأی، موجر را به تأدیه پنجاه درصد (۵۰%) ارزش اجاره املاک به نفع دولت محکوم و نیز مراتب را جهت عدم شمول تخفیف ها و معافیتهای مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام نماید.
- کلیه قراردادهایی که اثر آن انتقال مالکیت منافع است، در این قانون و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها، در حکم اجاره است.
- در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.
سوالات متداول
آیا نیازی به ثبت قرارداد اجاره در سامانه خودنویس وجود دارد؟
در صورت ثبت نکردن قرارداد اجاره در سامانه خودنویس، چه اتفاقی میافتد؟
سقف افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۴ چقدر است؟
آیا نیازی به اعلام وضعیت ملک خود در سامانه املاک (سامانه کاتب) است؟
با توجه به تغییرات مهم قانون در خصوص املاک و ثبت رسمی قراردادها بهتر است پیش از اقدام در این خصوص با وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید و حتی المکان قرارداد های خود را نیز در دفاتر حقوقی معتبر منعقد کنید.</strong>
شماره تماس دفتر(جردن):02188209982
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی: 09124153424
پشتیبانی واتس اپ:09224151124
