خرید آپارتمان، بزرگترین و مهمترین سرمایهگذاری زندگی بسیاری از مردم می باشد. با این حال، آمار تکاندهنده پروندههای قضایی نشان میدهد که بیش از ۵۰ درصد دعاوی ملکی، ناشی از عدم توجه به جزئیات حقوقی هنگام معامله است.
اشتباهی ساده در بررسی سند مالکیت، هویت فروشنده، وضعیت پارکینگ یا پایان کار میتواند یک رویای شیرین را به یک بحران قانونی تبدیل کند.
این مقاله، یک راهنمای کامل و تخصصی است که تمام نکات حقوقی خرید آپارتمان را از منظر یک وکیل ملکی، با بیانی ساده به شما آموزش میدهد. اگر میخواهید مطمئن شوید که معاملهای امن، قانونی و بدون ریسک انجام میدهید و جلوی هرگونه ضرر احتمالی را بگیرید، تا پایان این مطلب با ما همراه باشید.
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
شماره تماس دفتر(جردن): 02188209982
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی وکیل دادگستری: 09124153424
چرا خرید آپارتمان بدون بررسی حقوقی خطرناک است؟
خرید آپارتمان از نگاه بسیاری از مردم یک معامله ساده بین خریدار و فروشنده است؛ اما واقعیت این است که پروندههای حقوقی موجود در دادگاهها نشان میدهد بیش از نیمی از دعاوی ملکی مربوط به اشتباهات هنگام خرید ملک است. اشتباهاتی که اگر در لحظه معامله به آن توجه شود، میتواند از سالها دوندگی در دادگاه جلوگیری کند. نکاتی مثل بررسی سند، وضعیت ثبتی، پارکینگ و انباری، سابقه ثبتی، پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، نوساز بودن یا نبودن، بدهیهای قبلی، کیفیت ساخت و حتی بررسی شخصیت فروشنده در امنیت معامله مؤثر است.
در این مقاله تمام نکات حقوقی مهم خرید آپارتمان را با بیانی ساده اما کاملاً تخصصی توضیح میدهیم تا بتوانید یک معامله بدون ریسک انجام دهید.
قانون جدید معاملات اموال غیرمنقول
با تصویب قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول انقلاب بزرگی در معاملات اموال غیرمنقول اتفاق افتاد. در راستای ایجاد رویه واحد در خصوص معاملات اموال غیرمنقول، سامانه هایی به نام، کاتب، ساغر، خودنویس، ثبت املاک و اسکان راه اندازی شده است که هر کدام از این سامانه ها نقش مهمی در معاملات اموال غیرمنقول ایفا می نمایند.
- سامانه کاتب: این سامانه جهت ثبت قرارداد خرید و فروش اموال غیرمنقول، امور مربوط به شرکتهای اشخاص،استعلام اموال و وکالتنامه ها ، امور مربوط به ازدواج راه اندازی شده است.
- سامانه ساغر: این سامانه جهت ثبت ادعای در خصوص اموال غیرمنقول راه اندازی شده است و در صورتی که اشخاصی ادعای مالکیت نسبت به عین یا منافع اموال غیرمنقول دارند باید نسبت به ثبت ادعای خود در این سامانه اقدام نمایند.
- سامانه خودنویس: این سامانه جهت ثبت قراردادهای اجاره راه اندازی شده و در صورتی که مالک ، ملک خود را به اجاره واگذار می نماید باید قرارداد اجاره خود را در سامانه خودنویس ثبت نماید.
- سامانه املاک و اسکان: این سامانه جهت ثبت محل اقامت اشخاص راه اندازی شده است و مطابق قانونی که اخیرا اجرایی شده ، کلیه اشخاص برای دریافت خدمات باید در این سامانه احراز هویت شده و محل اقامت خود را ثبت نمایند.
بررسی هویت فروشنده و اعتبار معامله
مهمترین اشتباه خریداران این است که فقط ملک را بررسی میکنند و هویت فروشنده را فراموش میکنند. باید بررسی شود شخصی که قصد فروش دارد مالک رسمی است یا وکیل او. اگر وکیل باشد، وکالتنامه باید معتبر، بلاعزل، دارای اختیار فروش و انتقال رسمی، و دارای مدت باشد. در برخی موارد فروشنده دچار حجر، ورشکستگی یا محدودیت قانونی است و حق فروش ندارد؛ این معامله باطل یا غیرنافذ میشود و خریدار باید سالها در دادگاه دنبال حق خود بدود.
همچنین باید بررسی شود ملک در مالکیت مشاعی چند نفر قرار دارد. در این حالت فروشنده باید مجوز همه شرکا را داشته باشد. نکته مهم دیگر بررسی سابقه کیفری یا بدهی فروشنده است. در مواردی فروشنده برای فرار از پرداخت بدهیها اموال خود را سریعاً میفروشد و طلبکاران میتوانند معامله را قابلابطال کنند.
بررسی سند مالکیت و وضعیت ثبتی ملک
اولین قدم در خرید آپارتمان، بررسی سند مالکیت است؛ اما متأسفانه بسیاری از افراد تصور میکنند اگر سند تکبرگ باشد کافی است. در حالی که باید ابتدا وضعیت ثبتی سند بررسی شود. سند باید با استعلام ثبتی احراز شود تا مشخص گردد در رهن بانک، بازداشت، ممنوعالمعامله یا دارای هر محدودیتی نیست. فروشندگانی که عجله دارند معامله را در کمترین زمان انجام دهند، گاهی پنهان میکنند که سند در رهن بانک یا بازداشت بابت مهریه است.
نکته مهم دیگر بررسی تاریخ صدور سند تکبرگ است. اگر سند جدیداً صادر شده باید دید این تعویض بهدلیل انتقال رسمی بوده یا اصلاحی. در برخی موارد فروشنده سند را بلافاصله قبل از معامله تعویض میکند تا سابقه بازداشتها دیده نشود.(البته احتمال چنین موردی کم است ولی باید تمامی جوانب رعایت شود)
همچنین باید بررسی شود آیا آپارتمان دارای صورتمجلس تفکیکی است یا خیر. اگر تفکیک انجام نشده باشد احتمال اختلاف درباره میزان پارکینگ، مشاعات، یا حتی مساحت واحد وجود دارد و خریدار نمیتواند نقلوانتقال رسمی انجام دهد.(مربوط به موردی است که معامله قبل از صدور سند مالکیت انجام میگیرد)
در نهایت، سند باید با ملک مطابقت داده شود؛ متأسفانه مواردی وجود دارد که واحدی با سند یک واحد دیگر تطبیق داده میشود یا پارکینگ اصلاً وجود ندارد اما در سند قید شده.
بررسی پروانه ساخت، پایانکار و جریمههای شهرداری
یکی از حیاتیترین بخشهای بررسی آپارتمان، مدارک شهرداری است. بسیاری از سازندگان بدون پایان کار معامله میکنند و خریدار فکر میکند چون ساختمان ساخته شده همه چیز درست است؛ در حالی که نبود پایان کار یعنی ساختمان از نظر قانونی کامل نیست.
پروانه ساخت
پروانه ساخت باید با مشخصات ساختمان مطابقت داشته باشد: تعداد طبقات، زیرزمین، تراکم، سطح اشغال و متراژ واحدها. اگر سازنده تخلف کرده باشد (مثلاً اضافه بنا ساخته باشد)، مالک جدید مسئول پرداخت جریمه است و حتی در برخی موارد ممکن است شهرداری حکم به قلع اضافه بنا دهد.
پایان کار
پایان کار نشاندهنده انجام کامل تعهدات سازنده نسبت به شهرداری است و شرط اصلی صدور صورتمجلس تفکیکی محسوب میشود. بدون پایان کار، سند تفکیکی صادر نمیشود و خریدار سند رسمی دریافت نخواهد کرد.
بدهیهای شهرداری
همچنین باید وضعیت بدهیهای شهرداری بررسی شود. بدهیهایی مثل عوارض نوسازی، کسب و پیشه یا جریمههای تخلف ساخت که ممکن است به اسم ملک ثبت شده و پس از معامله به گردن خریدار بیفتد. حتی اگر ملک “نوساز” باشد، ممکن است سازنده بدون مجوز تغییراتی ایجاد کرده باشد که در زمان تنظیم سند مشکل ایجاد کند.
بررسی صحت پارکینگ و انباری
بیش از ۳۰ درصد دعاوی ملکی مربوط به پارکینگ است؛ پارکینگی که وجود ندارد، یا بهصورت مزاحم است، یا شماره آن بعداً تغییر کرده است.
مصوبههای شهرداری و مقررات تفکیک پارکینگ بسیار دقیق هستند و کوچکترین تغییر در معماری ساختمان میتواند وضعیت پارکینگ را دگرگون کند.
اولین نکته این است که مشخص شود پارکینگ اختصاصی است یا مشاع. بسیاری از خریداران تصور میکنند چون روی زمین پارکینگ مشخص است، پس حتماً اختصاصی است؛ درحالیکه ممکن است در صورتمجلس تفکیکی چنین چیزی وجود نداشته باشد.
نکته دوم بررسی شماره پارکینگ در سند است. مشخصات پارکینگ در ساختمان باید دقیقاً با مشخصات پارکینگ در پشت سند مطابقت داشته باشد. گاهی سازندهها به خریدار قول یک پارکینگ اضافه میدهد اما در سند رسمی قید نمیکند و فقط به اقرارنامه یا قولنامه بسنده میکنند. این موضوع بعدها منجر به اختلاف جدی میشود.
حتی اگرپارکینگ وجود داشته باشد باید بررسی شود مزاحم است یا خیر. پارکینگ مزاحم قیمت ملک را کاهش میدهد و در برخی موارد حتی قابل استفاده واقعی نیست.
بررسی بدهیهای ملک و مالک قبلی
قبل از خرید آپارتمان باید تمام بدهیهای زیر بررسی شود:
- بدهی شارژ و هزینههای مشترک
- بدهی آب، برق، گاز
- بدهی مالیات نقلوانتقال
- بدهی وام مسکن یا رهن بانک
- مفاصاحساب شهرداری
گاهی فروشنده عمداً بدهیهای مشترک یا انشعابات را پنهان میکند تا قبل از انتقال سند پرداخت نشوند. پس از انتقال سند، خریدار مسئول تمام بدهیهای ملک میشود؛ چون قبضها به نام ملک است نه شخص.
در برخی موارد، ملک دارای رهن بانکی است اما فروشنده ادعا میکند میتواند سریع آزاد کند؛ این موضوع میتواند معامله را دچار مشکل کند چون آزادسازی سند زمانبر است و گاهی بانک با آزادسازی مخالفت میکند.
نحوه انجام معاملات ملکی با لازمالاجرا شدن قانون جدید
- چنانچه ملک مورد معامله دارای سند حد نگار (حدنگاری) بوده یا سند حدنگاری ملک بعد از تاریخ 02/04/1403 صادر شود باید معامله در دفاتر اسناد رسمی و با تنظیم سند رسمی صورت بگیرد و الا فاقد اعتبار و ارزش قانونی خواهد بود.
- درصورتیکه ملک فاقد سند مالکیت باشد و بعد از تاریخ 02/04/1403 نیز سند حد نگار آن هنوز صادر نشده باشد، معاملات چنین املاکی با سند عادی منع قانونی ندارد ولی باید بعد از راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیرمنقول تا یک سال آتی، ظرف دو سال نسبت به ثبتاسناد و ادعاهای خود دران برای تعیین تکلیف مالکیت خود اقدام نمایند.
نحوهی تنظیم قولنامه نسبت به املاک بعد از لازمالاجرا شدن قانون جدید
- اگر ملکی دارای سند مالکیت تگ برگ به تاریخ قبل یا بعد از 02/04/1403 باشد میتواند به یکی از طرق ذیل اقدام به انجام معامله مال غیرمنقول نماید
الف:بدواً به مشاورین املاک مراجعه و مذاکرات اولیه صورت گرفته و پس از تنظیم پیشنویس قرا داد، به قید فوریت به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم قولنامه یا تائید پیشنویس و تنظیم سند رسمی و طی مراحل بعدی ارجاع داده میشود
ب:مراجع مستقیم به دفترخانه برای تنظیم قولنامه و مبایعهنامه یا تعهد به بیع یا سند رسمی انتقال
- چنانچه برای ملکی هنوز سند مالکیت تگ برگی صادر نشده باشد یا اساساً دارای سند مالکیت رسمی نباشد، معامله راجع به آن کماکان در مشاورین املاک و بهصورت عادی امکانپذیر است.
قراردادهای یکسان خرید و فروش ملک
در این بخش مطابق با تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام، امکان ثبت معاملات اموال غیرمنقول فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی) در خصوص املاک دارای سند رسمی فراهم شده است. چنانچه قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالبهای قرارداد یکسان را داشته باشید، میتوانید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایید.
انواع مختلف قرارداد یکسان در دستهبندیهای کلی خرید و فروش، اجاره، صلح و…طراحی شده و در اختیار کاربران قرار گرفته است. با توجه به نوع موضوع مورد معامله (آپارتمان، ساختمان ویلایی، زمین کشاورزی و…) و همچنین کاربری آن (مسکونی، تجاری، آموزشی و…) میتوانید یکی از انواع قرارداد یکسان را متناسب با نیاز خود انتخاب نمایید. هر یک از انواع قرارداد یکسان، اقلام اطلاعاتی و شرایط و مقررات مختص به همان قرارداد را دارد که پس از انتخاب نوع قرارداد یکسان فرمهای مربوطه فعال خواهد شد.
ممنوعیت پرداخت ثمن معامله در بنگاه املاک
پرداخت وجه معامله در بنگاه های املاک قبل از ثبت رسمی ممنوع است. معاون امور اسناد سازمان ثبت در بخشنامه ای، ممنوعیت تبادل وجه بین متعاملین در دفاتر مشاورین املاک قبل از مراجعه به دفاتر اسناد رسمی را اعلام کرد. بر اساس این بخشنامه، انتقال هرگونه مبلغ توسط متعاملین تا پیش از ثبت پیش نویس در دفاتر اسناد رسمی ممنوع است، در همین راستا معاون امور اسناد سازمان ثبت به کلیه بنگاه های املاک اخطار داده است که از جا به جایی ثمن معامله میان طرفین خودداری نمایند.
نحوه انجام معاملات ملکی با چک صیادی
در برخی معاملات ملکی ممکن است خریدار قسمت عمده مبلغ را به صورت چک در وجه فروشنده صادر نماید و خریدار باید در این خصوص دقت نماید که چه اقدامی را انجام دهد تا با مشکل جدی مواجه نشود.
- چک باید صیادی باشد.
- چک حتما به نام فروشنده باشد، از دریافت چک های انتقالی خودداری نمایید.
- کلیه مندرجات چک به صورت مشخص و واضح و صحیح باشد.
- خریدار نسبت به ثبت انتقال چک اقدام نماید و فروشنده نسبت به ثبت دریافت چک اقدام نماید.
- در قرارداد قید گردد که چنانچه هر یک از چک ها به هر دلیل کارسازی نشود(پاس نشود) یا به هر دلیل چک در سامانه صیادی ثبت نشود، بدون مراجع به مراجع قضایی، معامله خود به خود منفسخ شده و خریدار حقی بر ملک ندارد و نمی تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی از دادگاه را بخواهد.
- تا زمان وصول چک های ثمن معامله، هیچ گونه انتقال مالکیت، تسلیم مبیع، یا حق مطالبه سند رسمی برای خریدار ایجاد نخواهد شد مگر پس از کارسازی تمامی مبلغ ثمن معامله
- خریدار تا پیش از وصول کامل ثمن حق هیچگونه نقل و انتقال اعم از رسمی و عادی، وکالتی، نسبت به موضوع ملک را ندارد.
- فروشنده الزامی به تحویل ملک به خریدار تا قبل از پاس شدن یا ثبت چک ها در سامانه ندارد.
- در صورتی پاس نشدن چک ها، خریدار مکلف است مبلغ ….. به عنوان وجه التزام به فروشنده پرداخت نماید. این موضوع هیچ حقی را برای خریدار در خصوص الزام به تحویل ملک یا تنظیم سند رسمی ایجاد نمی کند.
- چنانچه هر کدام از چک های خریدار پاس نشود، بعد از منفسخ شدن معامله، فروشنده می تواند ملک را به هر طریق مورد نظر به دیگری انتقال دهد.
نکات طلایی تنظیم مبایعهنامه
- ذکر دقیق پلاک ثبتی، شماره واحد، طبقه، متراژ و شماره پارکینگ
- ذکر ثمن معامله با زمانبندی پرداخت
- تعیین خسارت تأخیر در انجام تعهدات (وجه التزام)
- ذکر اینکه ملک بدون بدهی تحویل میشود
- تعیین مهلت حضور در دفترخانه و ضمانت عدم حضور
- قید اینکه مشخصات فیزیکی و ثبتی ملک با اقرار فروشنده مطابقت دارد
- ضمانت اجرای تخلفات سازنده یا فروشنده
- تعیین تکلیف پایان کار، تفکیکی و مدارک شهرداری
مراحل انجام معامله در دفتراسناد رسمی
حضور در دفتر اسناد رسمی تضمین امنیت معامله نیست؛ دفتراسناد رسمی فقط مسئول ثبت سند است. قبل از تنظیم سند باید موارد زیر انجام شود:
- اخذ استعلام ثبتی
- اخذ استعلام دارایی
- اخذ مفاصاحساب شهرداری
- بررسی بدهی آب و برق و گاز
- کنترل صورتمجلس تفکیکی
- کنترل مساحت واقعی با سند
وکیل هنگام حضور در دفتر اسناد رسمی علاوه بر اینها تمام مدارک هویتی فروشنده و ملک را دوباره کنترل میکند. اگر فروشنده قصد ایجاد مشکل داشته باشد معمولاً در دفتر اسناد رسمی مشخص میشود؛ مثل ادعای جدید درباره پارکینگ، افزایش ثمن، تغییر زمان تحویل یا شرطگذاری ناگهانی.
خرید ملک از ورثه متوفی
چنانچه قصد خرید ملکی از ورثه متوفی را دارید ابتدائا باید نسبت به دریافت گواهی انحصار وراثت از ورثه اقدام نمایید. بعد از اینکه مشخص گردید ورثه متوفی چه اشخاصی هستند، با بررسی سایر شرایط نسبت به انجام معامله اقدام نمایید. مدارکی که از ورثه باید دریافت گردد عبارت است از:
- گواهی انحصار وراثت
- پرداخت مالیات بر ارث
- مدارک هویتی ورثه
- سند رسمی ملک
- پایانکار و صورتمجلس تفکیکی
نکات مهم در خصوص تحویل ملک
تاريخ دقيق تحويل مورد معامله تعيين و براي تخلف فروشنده وجه التزام بصورت روزانه يا مقطوعاً تعيين شود. درصورتيکه مورد اجاره در تصرف مستاجر باشد، نحوه تخليه و تحويل مورد معامله معلوم و معين گردد و لازم به ذکر است که با تنظيم سند رابطه فروشنده با ملک و مستاجر قطع و تعهد فروشنده به تخليه عين مستاجره آن هم پس از تنظيم سند اساساً فاقد اعتبار است.
نظر به اينکه تصرف در مورد معامله فوق العاده حائز اهميت ميباشد توصيه ميشود تا زمان تسويه حساب نهايي از تسليم آن خودداري و يا تسليم آن منوط به پرداخت بخش اعظم ثمن معامله گردد. برای تحویل ملک حتما صورتجلسه تحویل تنظیم شود و کلیه موارد در آن ذکر و متعاملین آن را امضاء نمایند.
اهمیت حضور وکیل در خرید آپارتمان
وکیل ملکی نهتنها قرارداد را بررسی میکند بلکه با تجربه عملی خود نقاط پنهان هر معامله را تشخیص میدهد. بسیاری از اختلافات پارکینگ، تخلفات شهرداری، رهن بانک، جعل سند و فروش مال غیر فقط با یک نگاه وکیل قابل کشف است. حضور وکیل باعث میشود روند معامله از ابتدا تا انتها بدون ریسک باشد. همچنین اگر اختلافی ایجاد شود، وکیل میتواند از تبدیل معامله ساده به یک بحران بزرگ جلوگیری کند و خسارت را مطالبه کند.
کلام پایانی
با توجه به این که حداقل 30 درصد دعاوی حقوقی و کیقری متعلق به امور ملکی می باشد، بهتر است پیش از انجام معامله و خرید، حتما با یک وکیل دادگستری مشورت نمایید و در صورت لزوم حتما جهت تنظیم قرارداد و انجام معامله یک وکیل دادگستری را کنار خود داشته باشید.با حداقل ترین هزینه بابت مشورت و انجام معامله با حضور وکیل دادگستری، از زیان های آینده جلوگیری نمایید.
سوالات متداول
چگونه میتوان از بازداشت نبودن یا در رهن بانک نبودن سند ملک مطمئن شد؟
تفاوت پارکینگ 'اختصاصی' و 'مشاع' چیست و چگونه آن را بررسی کنیم؟
چنانچه ملک مورد معامله چند ورثه داشته باشد، مدارک لازم برای معامله چیست؟
