وکالت کاری مشارکت در ساخت | نمونه وکالتنامه بلاعزل

قرارداد مشارکت در ساخت قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهمترین قراردادهای مبتلا به جامعه می باشد. تنطیم قرارداد مشارکت در ساخت بسیار با دقت و با حوصله می بایست انجام گیرد، در غیر اینصورت می تواند عواقب بسیار خطرناکی برای مالک یا مالکین و سازنده به همراه داشته باشد. لذا بهتر است مالکین و سازنده قرارداد مشارکت در ساخت خود را تحت نظر وکیل دادگستری تنطیم نمایند. معمولا قرارداد هایی که از طرف سازنده به مالکین پیشنهاد می شود، یکطرفه می باشد و اکثرا به ضرر مالکین است و طوری تنظیم می شود که مالکین نتوانند حق و حقوق خود را مطالبه نمایند و راه هرگونه اعتراض را از مالک یا مالکین سلب می کند.

وکالت کاری مشارکت در ساخت

بعد از اینکه توافق بین مالک و سازنده در خصوص مشارکت در ساخت صورت گرفت، مالک باید جهت انجام برخی امور اداری به سازنده وکالت کاری در دفاتر اسناد رسمی اعطا نماید. این وکالت در خصوص مراجعه سازنده به کلیه ادارات و شهرداری ها جهت اخذ پروانه تخریب و نوسازی، اخذ پایان کار، اخذ سند و … می باشد. تنظیم این وکالتنامه یک امر بسیار تخصصی می باشد و مالکین باید از تنظیم وکالتنامه های آماده خودداری نمایند و حتما در خصوص متون این قبیل وکالتنامه ها با یک وکیل متخصص در این حوزه مشورت نمایند. چرا که در برخی موارد نادر دیده شده، سازنده با سردفتر اسناد رسمی هماهنگ بوده و حق فروش ملک نیز در وکالتنامه قید شده است. در انتهای این مقاله نمونه ای از وکالتنامه کاری و اداری که مالک باید به سازنده اعطا نماید آورده شده است.

شرایط کلی مشارکت در ساخت

جهت اینکه ملکی مورد مشارکت در ساخت قرارگیرد باید شرایطی داشته باشد.

شرایط ملک

شرایط مشارکت در ساخت در هر شهر، منطقه و محله با هم متفاوت است و این تفاوت به ۱۰ عامل مهم بستگی دارد:

1. موقعیت جغرافیایی ملک
2. گذر ملک
3. بر ملک (عرض زمین)
4. متراژ کل زمین
5. موقعیت پهنه بندی در شهرداری
6. تعداد مالکین
7. مصالح استفاده شده در ابنیه های محله
8. نوع اجرای ساختمان های در محله
9. قیمت زمین و ملک نوساز در محله مورد نظر
10. سابقه سازنده مورد نظر، در نظر داشته باشید در هر شهر، منطقه و محله ای که باشیم می بایست بهترین بنا را نسبت به موقعیت مکانی ملک خود بسازیم.

آورده مالکین و سازنده

بعد از ارزیابی ملک  می بایست آورده هر یک از طرفین را در این شراکت مشخص نماییم:

۱– آورده مالکین:

 ملک مستعمل، در واقع آوردن کل سهم خود به صورت یکجا که بسیار با اهمیت می باشد. مالک کل سهم خود را در شروع مشارکت پرداخت می نماید و این برابر است با قیمت کارشناسی روز ملک.

۲– آورده سازندگان:

 هزینه ساخت، دریافت مجوز ساخت و کلیه هزینه های اداری از ابتدا تا انتهای ساخت و کلید تحویل که به صورت تدریجی سرمایه خود را تزریق می نماید، وقت و زمان صرف شده جهت ساخت و ساز و مسئولیت پذیری او در برابر تمامی مشکلات از ابتدا تا آخر عملیات ساختمانی تجربه، سابقه، تحصیلات و رزومه کاری ایشان مبلغ بلاعوض و قرض الحسنه ای که بابت حق اسکان به مالک یا مالکین پرداخت می گردد.

حتما بخوانید: وکیل قرارداد مشارکت در ساخت

قدرالسهم شرکاء در مشارکت در ساخت

مهمترین بخش مشارکت در ساخت محاسبه قدرالسهم شرکا می باشد؛ که محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت به دو بخش تقسیم میگردد:

• قدرالسهم بین خود مالکین در صورتی که ملک مورد مشارکت دارای چند مالک باشد.
• قدرالسهم بین مالکین و سازنده

بین مالکین

در صورتی که ملک مورد مشارکت بیش از ۲ مالک داشته باشد، در قرارداد مشارکت در ساخت می بایست قدرالسهم هر یک از مالکین مشخص و موقعیت قرار گرفتن واحدهای نوساز در ملک جدید مشخص گردد. محاسبه قدرالسهم هر یک از مالکین بستگی به میزان زیر بنای موجود دارد و قدرالسهم از زمین ملک نسبت به زیر بنای مندرج در سند هر واحد قابل محاسبه می باشد.

بین مالکین و سازنده

• در بناهای مسکونی متعارف در املاکی که مجوز چهار طبقه مسکونی به آنها داده می شود بصورت ۵۰ درصد سهم مالکین و ۵۰ درصد سهم سازنده از بنای نو ساز محاسبه می شود.
• در املاکی که مجوز پنج طبقه داده می شود بصورت ۶۰ درصد سهم مالکین و ۴۰ درصد سهم سازنده محاسبه می گردد.
• در املاک ی که طبقه ششم به آنها تعلق می گیرد تا طبقه ۵ بصورت بند ۲ و در طبقه ۶، ۶۰ درصد سهم سازنده و ۴۰ درصد سهم مالکین می باشد.
• در املاکی که بیش از 6 طبقه مجوز ساخت می گیرند تا طبقه ۵ طبق بند ۲، طبقه ۶ طبق بند ۳ و از طبقه ۷ به بعد به صورت ۷۰ درصد سهم سازنده و ۳۰ درصد سهم مالکین می باشد.

نمونه وکالت کاری مشارکت در ساخت

ایا وکالت کاری باید بلاغزل باشد؟

تعریف وکالت از نظر قانون: طبق تعریف ماده ۶۵۶ قانون مدنی وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می نماید. وکالت از نظر قانون مدنی مخلوطی از عقد و ایقاع است.

محاسبه مدت زمان وکالت کاری قرارداد مشارکت در ساخت بر مبنای زمان حدودی دریافت جواز که در قرارداد ذکر شده، مدت زمان عملیات ساختمانی موجود در قرارداد مشارکت در ساخت، مدت زمان دریافت پایان کار ساختمانی از شهرداری و دریافت تقسیم نامه و سند تک برگی از اداره ثبت اسناد و املاک، ۶ ماه اضافه تر جهت موارد پیش بینی نشده. پس برای هر قرارداد مشارکت در ساخت مدت زمان وکالت کاری متفاوت می باشد.

پس از مواردی که می بایست در وکالت ذکر شود و مدت زمان آن، موردی که قابل ذکر است بلاعزل بودن وکالت کاری در زمان فوق می باشد. این را در نظر داشته باشید که وکالت کاری به غیر از انجام امور اداری هیچ ارزش دیگری ندارد. در صورتی که وکالت کاری بصورت عادی تنظیم گردد ممکن است برخی از مالکان در اواسط اجرای پروژه اقدام به فسخ وکالت نموده و کار را متوقف نمایند که معمولا در قرارداد های مشارکت در ساخت، بندی جهت فسخ وکالت نامه گنجانده شده که در صورت فسخ وکالت ضرر و زیان می بایست از طرف مالکین به سازنده پرداخت گردد.

و چون روابط مالکین تضامنی می باشد و کلیه مالکین متضرر می شوند حتما می بایست وکالت کاری بصورت بلاعزل تنظیم گردد. معمولا سازندگان هم بر سر این موضوع تاکید دارند.

شرایط و متون حقوقی مورد وکالت

در ادامه شرایط و متون حقوقی و نکات لازم در مورد وکالت بیان می شود:

مورد اول

انجام کلیه امور اداری و اجرایی و ثبتی و حقوقی موکلین نسبت به سهم ایشان در ملک با مشخصات فوق (باید در بالای وکالت نامه اطلاعات ملک ذکر شده باشد) باحق مراجعه به کلیه ادارات و مراجع دولتی و وابسته و غیر دولتی، سازمانها، نهادها، ارگانها، وزارتخانه ها از جمله ثبت اسناد و املاک، شهرداری، دارائی، بانک، ادارات آب و برق و گاز و مخابرات، محاکم دادگستری، دیوان عدالت اداری و هیئت حل اختلاف نیروی انتظامی و دفاتر اسناد رسمی. راه و شهرسازی و سایر ادارات و مراجع ذیربط و ذیصلاح از جمله به منظور تقاضا و اخذ هرگونه مدرک و سند، رونوشت، کپی برابر اصل، پروانه، مجوز، گواهی، مفاصاحساب، موافقتنامه و پاسخ استعلام و المثنی و تهیه سایر مدارک مورد نیاز جهت انجام مورد وکالت با حق سپردن تعهدات مقرر قانونی و به گواهی امضاء رساندن اسناد و مدارک لازم و تادیه هزینه های قانونی و امضاء ذیل اوراق و اسناد و مدارک و یا حق شرکت در کمیسیونها و هیئت های ادارات و ارگانها و مراجع دولتی و غیر دولتی خصوصا شهرداری و دارائی و اعتراض به آراء و تشخیص ها و ارائه ادله و مدارک و دفاع از حقوق موکل. / موکلین تقاضای تقسیط مالیات و عوارض و جرائم و سایر هزینه ها و پیگیری کلیه پرونده ها در مراجع مربوطه تا اخذ نتیجه نهایی و انعقاد هر نوع توافق قانونی با مراجع مربوطه دریافت اسناد مالکیت اعم از اصل و المثنی و در صورت لزوم اقدام به استانداردسازی اسناد مرقوم

مورد دوم

تقاضا و تشکیل پرونده نسبت به سهم هر موکل در ملک مورد وکالت جهت صدور پروانه ساختمانی نوسازی تخریب، تعمیر و اخذ آنها از شهرداری و مراجع مربوطه، تعیین مهندس ناظر و محاسب و غیره و عزل و نصب آنها، تمدید و تجديد جواز و گواهی صادره و اصلاح آنها و خرید و اخذ اضافه بنا و اضافه تراکم و خرید تراکم اشکوب. تهیه نقشه و تغییر و تعویض آن و اخذ گواهی عدم خلاف و پایان ساختمان، اقدام به تفکیک و تجمیع و افراز و قبول و امضاء صورت مجلسهای مربوطه و اصلاحیه ها و دریافت انها و تقاضای اصلاح حدود با مساحت و رفع نواقص پرونده هایثبتی و اخذ انشعابات آب و برق و گاز و تلفن با عقد قراردادهای مربوطه بنام موکلین و عنداللزوم. جلب رضایت همسایگان در ارتباط با عدم اجرایپخ نسبت به ملک مورد وکالت و جلب رضایت همسایگان در سایر موارد قانونی که جهت ساخت و ساز ملک مورد وکالت لازم باشد دریافتمصالح ساختمانی اقدام به ساخت و ساز

مورد سوم

اقامه هر گونه دعوی حقوقی و کیفری علیه هر شخص حقیقی یا حقوقی و پاسخگویی و دفاع از دعاوی که علیه موکل / موکلین مطرح شده یا خواهد شد در ارتباط با سهم هر موکل در ملک مورد وکالت به هر خواسته و به هر میزان با حق استخدام وکیل دادگستری.

وکالت کاری که در بالا نمونه آن ارائه شده است به صورت کلی بوده و بهتر است مالکین و سازنده ها کلیه کارهای خود را درخصوص قرارداد مشارکت در ساخت و وکالت های کاری به متخصصین این حوزه سپرده و از چالش های پیش رو جلوگیری نمایند.

عدم حضور مالک جهت اعطا وکالت کاری به سازنده

در صورتی که قرارداد مشارکت در ساخت فی مابین سازنده و مالک جهت ساخت و ساز تنظیم شده باشد ولی مالک برای اعطاء وکالت به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نکند، تکلیف سازنده چه خواهد بود؟ آیا سازنده می تواند مالک را مجبور به حضور در دفاتر اسناد رسمی نماید؟آیا سازنده می تواند به خاطر این که مالک جهت اعطا وکالت به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمی کند از بار مسئولیت در خصوص ساخت وساز شانه خالی کند؟

پاسخ به این پرسش را باید در قرارداد فی مابین سازنده و مالک جستجو کرد، در قراداد مشارکت در ساخت بین سازنده و مالک است که تکلیف این قبیل اتفاقات باید پیش بینی شود و در صورتی که این موارد در قرارداد ذکر نشده باشد، سازنده می تواند از طریق دادگاه، مالک را ملزم نماید که به ایشان وکالت کاری جهت انجام امور اداری مربوط به ساخت و ساز اعطا نماید.

سوالات متداول