خرید و فروش ملک، بهخصوص در پروژههای نوساز یا پیشفروش، همواره با چالشهای حقوقی متعددی همراه است که اغلب به عدم ایفای تعهدات توسط فروشنده یا سازنده منجر میشود. سند رسمی مالکیت، که مهمترین ابزار برای اثبات کامل مالکیت در نظام حقوقی ایران است، نیازمند طی کردن مراحل مقدماتی خاصی است که تأخیر در هر یک از آنها میتواند حقوق خریدار را تضییع کند.
در میان دعاوی ملکی، سه عنوان بهطور خاص بهعنوان پرکاربردترین دعاوی ثبتی شناخته میشوند: الزام به اخذ گواهی پایان کار، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و در نهایت، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال. این دعاوی زنجیرهای، نقشی کلیدی در تثبیت مالکیت و جلوگیری از نقلوانتقالات غیرقانونی ملک دارند.
در این مقاله جامع، ضمن تعریف دقیق پایان کار (تأیید شهرداری) و صورتمجلس تفکیکی (تقسیم واحدها توسط ثبت)، به بررسی شرایط و مراحل طرح این دعاوی در مراجع قضایی خواهیم پرداخت و نکات مهمی را که خریداران و ذینفعان باید پیش از طرح دعوی در دادگاههای صالح (دادگاه صلح) بدانند، تبیین خواهیم کرد. هدف این راهنما، آشنایی کامل با الزامات قانونی انتقال ملک و دفاع مؤثر از حقوق مالکانه است.
شماره تماس دفتر (پونک): 02144880152
شماره تماس دفتر (جردن): 02188209982
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی وکیل دادگستری: 09124153424
شماره پشتیبانی واتس اپ:09224151124
پایان کار ساختمان چیست؟
پایان کار ساختمان یا گواهی پایان کار ساختمان در واقع دفترچه ای است که گواهی می کند ساختمان ساخته شده فاقد تخلف است.
به عبارت دیگر وقتی سازنده عملیات ساختمانی را تمام می کند،امکان اینکه مرتکب تخلفی شده باشد ، وجود دارد. در گردش کار گواهی پایان کار ساختمان، شهرداری ها ، مطابقت و یا مغایرت ساختمان اجرا شده را با جواز ساخت یا پروانه ساحت می نمایند.
پایان کار ساختمان مدرکی است که عدم وجود خلاف ساختمانی را در مرحله اتمام گواهی می کند.
صدور پایان کار در حقیقت به منزله این است که از نظر شهرداری تهران ساختمان ساخته شده و یا آپارتمان مورد نظر فاقد تخلفات و خلاف ساختمانی است.
دعوی الزام به اخذ پایان کار چیست؟
زمانی که ملکی را جهت مشارکت در ساخت به سازنده تخویل می دهد، در قرارداد مشارکت در ساخت باید مشخص شود که چه کسی مسئول اخذ پایان کار می باشد، برخی مواقع درخواست صدور پایان کار با سازنده است و در برخی مواقع با مالک. حال سوالی که پیش خواهد آمد این است که چناچه شخص ثالثی اقدام به خرید واحد آپارتمان از سازنده یا مالک نمود ولی فروشنده نسبت به درخواست پایان کار اقدامی انجام نداد، تکلیف خریدار چه می باشد؟ چرا که زمانی می توان برای سند ملک اقدام نمود که ملک مذکور دارای پایان کار باشد.
در این مورد خریدار مجبور به طرح دعوی در مراجع قضایی از سازنده یا مالک می باشد و باید فروشنده را ملزم به اخذ پایان کار نماید.
شرایط طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار
برای اینکه خریدار یا ذینفع، امکان این را داشته باشد که در مراجع قضایی بتواند نسبت به طرح دعوی احذ پایان کار اقدام نماید باید دارای شرایط ذیل باشد:
- قرارداد یا مبایعه نامه وجود داشته باشد که نشان دهد خوانده متعهد به ساخت یا تحویل ملک است.
- قبلا پروانه ساخت از شهرداری گرفته باشد.
- ساختمان ساخته شده و قابل بازدید باشد.
- خریدار یا خواهان ذینفع در گرفتن پایان کار باشد.
به طور کلی هر شخص که مطابق قرارداد ملزم به اخذ پایان کار باشد، می توان الزام او را از مراجع قضایی بابت صدور پایان کار خواست.
در صورتی که مالک یا سازنده نسبت به دریافت پایان کار اقدامی انجام نمی دهند، خریدار می تواند از مراجع قضایی نسبت به الزام سازنده یا مالک جهت درخواست صدور پایان کار اقدام نماید، چنانچه سازنده یا مالک بابت درخواست پایان کار به شهردای مراجعه نکنند، خریدار باید شخصا جهت درخواست صدور پایان کار به شهرداری مراجعه نماید و چنانچه ملک مذکور دارای خلاف می باشد، پس از پرداخت مبلغ جریمه، مبلغ مذکور را سازنده یا مالک مطالبه نماید.
طرفین دعوی الزام به اخذ پایان کار
در این دعوی خواهان شخصی است که از صدور پایان کار نفع میبرد و مانند شخصی که ملک نوساز فاقد پایان کاری را خریداری کرده است و یا ملکی را خریده که اعتبار گواهی پایان کار آن به پایان رسیده است . خوانده نیز شخصی است که ، اخذ گواهی پایان کار مطابق قانون یا طبق قرارداد بر عهده او است و از انجام این تعهد امتناع میکند . این شخص میتواند، مالک، فروشنده، یا پیش فروشندهی ملک و یا سازنده ملک باشد. درصورتیکه متعهد اخذ پایان کار، شخصی غیر از مالک باشد، علاوه بر شخص متعهد، مالک رسمی ملک را نیز باید جزو خواندگان قرار دهیم.
نکات مهم در دعوی الزام به اخذ پایان کار
- پایان کار، سندی است که پس از اتمام عملیات ساختمانی بر اساس تقاضای مالک یا وکیل قانونی او، توسط شهرداری با توجه به عدم خلاف در بنا و عدم بدهی ساختمان به شهرداری صادر میشود و پایان عملیات ساختمانی و انطباق بنای ساختهشده با قوانین شهرسازی را تائید میکند.
- پایان کار مجوزی است که شهرداریها صادر و گواهی مینمایند، از نظر شهرداری مربوطه قواعد و ضوابط مربوط به شهرسازی در ساختان احداثی رعایت شده و ادارات دیگر میتوانند با استناد به این گواهی اقدامات قانونی خود را به انجام برساند ، از جمله اعطای انشعاب برق، گاز … و همچنین صدور اسناد تفکیکی برای هریک آپارتمانهای احداثی.
- گواهی پایان کار ساختمان مقدمهای برای صدور سند صورتمجلس تفکیکی و امکان الزام به تنظیم سند رسمی ملک است. به عبارتی پس از اتمام عملیات ساختمانی ، فروشنده ملزم به اخذ پایان کار میباشد و بدون دریافت این گواهی امکان انتقال سند رسمی به نام خریدار وجود ندارد.
- اصولاً تمامی هزینههای اخذ گواهی پایانکار بر عهدهی فروشنده و یا سازنده است مگر آنکه بین مالک و سازنده طور دیگری توافق شده باشد.
صورت مجلس تفکیکی چیست؟
صورتمجلس تفکیکی سندی است که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر میشود و در آن هر واحد ساختمانی بهصورت مجزا مشخص و از کل ملک تفکیک میشود.به زبان ساده: یعنی اداره ثبت مشخص میکند هر واحد آپارتمان چند متر است، در چه طبقهای قرار دارد، پارکینگ و انباریاش کجاست، و سهم هر واحد از زمین چقدر است.
چه زمانی صورتمجلس تفکیکی صادر میشود؟
بعد از اینکه: پروانه ساخت گرفته شده باشد،ساختمان ساخته شده باشد و پایان کار شهرداری صادر شده باشد، سازنده یا مالک میتواند از اداره ثبت بخواهد که ملک را تفکیک کند. ثبت اسناد با حضور نقشهبردار رسمی، ملک را بازدید و بر اساس نقشه معماری، صورتمجلس تفکیکی تنظیم میکند.
صادرکننده صورتمجلس تفکیکی کیست؟
مرجع صدور صورتمجلس تفکیکی، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. کار تنظیم آن توسط نماینده و نقشهبردار ثبت انجام میشود. بعد از تنظیم صورتجلسه تفکیکی یک نسخه از آن به اداره ثبت ارسال می شود و در پرونده بایگانی خواهد شد. در صورتی که ملکی را خریداری نموده اید و صورتمجلس تفکیکی را ندارید، می توانید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرده و نسبت به درخواست ارائه یک نسخه از صورتمجلس تفکیکی اقدام نمایید.
چه اطلاعاتی در صورتمجلس تفکیکی درج میشود؟
در این سند موارد زیر ذکر میشود:
- شماره پلاک ثبتی اصلی ملک
- مشخصات دقیق مالک
- تعداد واحدها
- مساحت دقیق هر واحد (بر اساس متر مربع)
- طبقه، جهت، شماره واحد
- شماره انباری و پارکینگ اختصاصی
- سهم هر واحد از عرصه (زمین)
- مشخصات مشاعات (پله، آسانسور، پشتبام، حیاط و…
دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
پس از آنکه احداث یک ساختمان به پایان رسید و گواهی پایان کار صادر شد، جهت صدور سند تفکیکی هر واحد، باید حدود و مشخصات واحدهای ساختهشده و قسمتهای مشترک ساختمان، شناسایی شود تا اداره ثبت بتواند بر اساس اطلاعات بهدستآمده، سند تفکیکی صادر کند. این اطلاعات در صورتجلسهای به نام صورتمجلس تفکیکی درج میشود که این صورتمجلس تفکیکی مقدمه تنظیم سند تفکیکی است.
چنان چه فروشندهی ملک نوساز به هر دلیل از گرفتن صورتمجلس تفکیکی و بهتبع آن سند تفکیکی خودداری کند، خریدار میتواند بر مبنای مبایعهنامهی تنظیمشده، الزام وی را به اخذ صورتمجلس تفکیکی بخواهد. همین حالت در قرارداد مشارکت در ساخت و پیشفروش هم قابلتصور است.
اگر فروشنده یا سازنده ملک که اقدام بهپیش فروش ملک نموده است، از اخذ صورتمجلس و بهتبع آن اخذ سند تفکیکی برای هر واحد امتناع ورزد، خریدار و ذینفع میتواند بر مبنای مبایعهنامه یا قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک ملک و سازنده، از دادگاه الزام فروشنده یا سازنده را به اخذ صورتمجلس تفکیکی و سند تفکیکی بخواهد.
دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی ملک، صرفاً در خصوص املاکی است که قبلاً سند مالکیت برای ملک صادر نشده باشد. در صورت طرح دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی نسبت به املاک دارای سند مالکیت، دادگاه حسب مورد نسبت به صدور قرار رد دعوی یا عدم استماعان اقدام مینماید.
طرفین دعوای الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی
اخذ صورتمجلس تفکیکی، اصولا وظیفهی مالک رسمی ملک است، اما ممکن است شخص دیگری نیز در قالب قراردادی (مبایعهنامه، مشارکت در ساخت) که با خواهان منعقد کرده است متعهد به گرفت این صورتمجلس شده باشد. بهاینترتیب علاوه بر مالک رسمی، متعهد نیز طرف دعوی قرار میگیرد. خواندهی اصلی این دعوی مالک یا مالکین رسمی ملک هستند و کسی که محکومبه اخذ صورتمجلس تفکیکی میشود مالک رسمی است نه شخصی که در قرارداد تعهد به اخذ صورتمجلس تفکیکی داده است. هر شخص که از صدور صورتمجلس تفکیکی نفع میبرد، میتواند دعوا را مطرح کند.
ابطال صورتمجلس تفکیکی
از آنجا که وظیفه ی صدور صورتمجلس تفکیکی بر عهده سازمان ثبت اسناد و املاک می باشد و ابطال آن هم مستلزم طرف دعوی قراردادن این سازمان به عنوان متولی امر صدور و تنظیم صورتمجلس تفکیکی می باشد. بنابراین در صورتی که فردی به هر دلیل خواهان ابطال صورتمجلس تفکیکی صادره از آن سازمان باشد می بایست دعوی خود را علاوه بر خواندگان متناسب با دعوی، به طرفیت سازمان اسناد و املاک کشور نیز مطرح نماید. در غیر اینصورت دادخواست وی برابر رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عدالت اداری محکوم به رد خواهد بود.
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
بر اساس قانون ثبت، ثبت کلیهی معاملات و عقود راجع بهعین معین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند، اجباری است و اگر این معاملات بهصورت عادی تنظیم شود، نزد دادگاهها وادارات دولتی اعتبار ندارند.
حال اگر چنین قراردادی بهصورت عادی تنظیم شود، طرفی که مالکیت به وی منتقلشده است میتواند الزام مالک را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد.</p>
اگرچه در برخی از قراردادهای عادی، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیشبینی میشود، اما اگر چنین موعدی در قرارداد پیشبینینشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، میتواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم کرد.</p>
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای مالی است و نیاز به پرداخت هزینه دادرسی که بر اساس قوانین موجود در حدود 5/3(سه و نیم درصد) از ارزش قیمت منطقهای ملک است.</p>
با توجه به طولانی بودن فرایند دادرسی، بهتر است خریدار ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک را از دادگاه درخواست کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به ثالث منتقل کند.</p>
طرفین دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان، خریدار ملک است و خوانده در وهلهی اول کسی است که مالکیت ملک را به خواهان از طریق قرارداد عادی منتقل کرده است. کلیه دعاوی راجع به ملک در دادگاهی اقامه میشود که ملک در آن حوزه قرارداد. در حال حاظر با تاسیس دادگاه صلح ، دعوی الزام به تنظیم سند ملک در صلاحت دادگاه صلح قرار گرفته است.
نمونه رای دعوای الزام به اخذ پایان کار و سند تفکیکی
شماره دادنامه قطعی :
9409970231201474
تاریخ دادنامه قطعی :
29/10/1394
دعوی الزام به اخذ پایان کار و سند تفکیکی مستلزم مالکیت رسمی متعهد نسبت به ملک نیست.
(ادامه رای دادگاه در لینک سامانه آراء قضایی الزام به اخذ پایان کار و سند و تفکیکی)
سوالات متداول
پایان کار ساختمان چیست؟ و چرا برای ملک حیاتی است؟
چه زمانی دعوی «الزام به اخذ پایان کار» مطرح میشود؟
صورتمجلس تفکیکی چیست و توسط چه نهادی صادر میشود؟
تفاوت اصلی گواهی پایان کار و صورتمجلس تفکیکی چیست؟
آیا بدون داشتن پایان کار میتوان سند رسمی گرفت؟
در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، دادگاه صالح برای رسیدگی کدام است؟
با توجه به پیچیدگی های اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، حتما در این موارد از وکلای متخصص در این حوزه مشورت نمایید.
شماره تماس دفتر (پونک): 02144880152
شماره تماس دفتر (جردن): 02188209982
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی وکیل دادگستری: 09124153424
شماره پشتیبانی واتس اپ:09224151124
