اگر قرارداد اجاره ملک شما به اتمام رسیده و مستاجر از تخلیه ملک خودداری می کند و شرایط قرارداد اجاره مشمول درخواست صدور دستور تخلیه نمی باشد، مالک صرفا می تواند از دادگاه تقاضای صدور حکم تخلیه نماید.
حکم تخلیه، رأی غیرقطعی و لازمالاجرای دادگاه است که به مالک (موجر) اختیار میدهد تا ملک را از تصرف مستأجر خارج کند. این فرآیند اغلب در قراردادهایی که شرایط شکلی قانون سال ۱۳۷۶ (امضای دو شاهد و کتبی بودن) را نداشته باشند یا زمانی که موجر خواهان فسخ قرارداد در اثنای مدت است، مطرح میشود. در این مقاله به صورت دقیق و جامع به بررسی تفاوت حیاتی حکم تخلیه با دستور تخلیه، دلایل و شرایط صدور حکم تخلیه و مرجع صالح رسیدگی به دعوای تخلیه مستأجر در سال 1405 خواهیم پرداخت.
شماره تماس دفتر(جردن):02188209982
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی: 09124153424
حکم تخلیه چیست؟
از رایجترین قراردادهایی که امروزه بین اشخاص تنظیم میشود، قرارداد اجاره است. بهموجب این سند، مستأجر مالک منافع ملک مستأجره خواهد شد و بابت آن مبلغی را بهعنوان اجاره به موجر پرداخت میکند. بر اساس این قرارداد، مستأجر و موجر موظفاند وظایف و تعهداتی را رعایت کنند. چنانچه هریک به تعهدات خود پایبند نباشند، قانونگذار راهکارهایی را پیشنهاد میدهد. حکم تخلیه یکی از مسائلی است که در صورت عدم تعهد مستأجر صورت میگیرد. چنانچه مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد و مستاجر از تخلیه ملک خودداری نماید و قرارداد اجاره شرایط صدور دستور تخلیه را نداشته باشد، مالک یا موجر صرفا می تواند درخواست صدور حکم تخلیه نماید.
حتما بخوانید: قانون جدید اجاره سال 1405
دستور تخلیه چیست؟
در قانون موجر و مستاجر مصوب سال 1376 قانونگذار جهت حمایت از و تشویق اشخاص به اجاره دادن املاک، در کنار سایر مقررات، تخلیه سریع را نیز پیش بینی نموده تا با انقضاء مدت اجاره بدون رسیدگی ماهوی دستور تخلیه صادر شود. ولی این دستور تخلیه فوری مشروط به شرایطی بوده که موجر باید آن را رعایت نماید تا مراجع قاضیی نسبت به صدور دستور تخلیه فوری اقدام نمایند. شروط مذکور عبارتند از:
- قرارداد باید کتبی باشد.
- دو نفر شاهد امضا نموده باشند.
- مدت اجاره به اتمام رسیده باشد.
در صورت وجود این شرایط مراجع قضایی نسبت به صدور دستور تخلیه اقدام خواهند نمود. با توجه به این که دستور تخلیه به معنای حکم نبوده، پس قابل اعتراض نیز نخواهد بود.
حتما بخوانید: شرایط و مراحل گرفتن دستور تخلیه
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
پس از پایان مدت قرارداد اجاره اگر مستأجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند و قرارداد اجاره شرایط صدور دستور تخلیه را داشته باشد، به درخواست موجر، دستور فوری تخلیه از مرجع قضایی رسیدگیکننده صادر میگردد، بنابراین دعوای دستور تخلیه که صادر شد با شرایط یادشده بلافاصله اجرا میشود. ولی چنانچه قرارداد اجاره مشمول صدور دستور تخلیه نباشد، مالک یا موجر صرفا می تواند درخواست صدور حکم تخلیه نماید. حکم تخلیه دادگاه وارد ماهیت قرارداد شده و پس از صدور حکم، این رای قابل تجدیدنظر می باشد. در هر دو مورد حکم تخلیه و دستور تخلیه، برای اجرای رای، موجر یا مالک باید مبلغ رهن یا همان قرض الحسنه مستاجر را به حساب دادگستری واریز نماید.
حتما بخوانید: قانون جدید تمدید اجاره
چه اجارههایی مشمول حکم تخلیه هستند؟
چنانچه قرارداد اجاره مسکونی پس از سال 76 منعقدشده باشد، بهموجب آن حکم تخلیه مستأجر در شرایط زیر امکانپذیر است:
- اگر مدتزمان اجاره تمامشده و مستأجر راضی به ترک ملک در زمان مقرر نباشد، موجر میتواند درخواست تخلیه را از محاکم قضایی بخواهد.
- بر اساس ماده 487 قانون مجازات اسلامی درصورتیکه مستأجر نسبت به اصل مستأجره تعدی و تفریظ داشته باشد، بهجز شرایطی که در قرارداد ذکر و توافق شده، درخواست تخلیه صادر خواهد شد.
- چنانچه بر اساس ماده 492 قانون، مستأجر بیش از حوزه توافقات از مورد اجاره استفاده کند و این اجاره بهحکم قرارداد و توافق به او داده نشده باشد.
- عدم پرداخت اجارهبها توسط مستأجر که بهموجب آن موجر میتواند از دفترخانه یا اداره ثبت، صدور اجراییه حکم تخلیه را دریافت و بر اساس آن اجارهبها را خواستار شود.
حتما بخوانید: قانون اجاره برای بیش از 2 سال
چه زمانی میتوانید علیه مستأجر دعوای حکم تخلیه مطرح کنید؟
برخی از قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، مشمول تخلیه فوری نیستند و در پایان مدت اجراِ، مالک برای تخلیه ملک، میبایست از طریق دادگاه عمومی اقدام و درخواست تخلیه ارائه کند. قراردادهای اجارهای که شرایط مذکور در ماده 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 را نداشته باشند (بهطور مثال امضاء دو شاهد را نداشته باشد) مشمول تخلیه فوری نخواهند بود.
دادگاه در جلسه رسیدگی، دلایل و مستندات موجر برای تخلیه را بررسی کرده و درصورتیکه مستأجر در جلسه رسیدگی حاضر شود، دفاعیات وی را استماع میکند و در صورت محق بودن موجر، حکم به تخلیه ملک استیجاری صادر میکند.
مطابق با قوانین، در شرایط ذیل میتوانید حکم تخلیه مستأجر را درخواست نمایید:
- پایان قرارداد اجاره
- تخلف مستأجر از مفاد قرارداد
- پرداخت نکردن اجارهبها به مدت سه ماه متوالی
- تغییر کاربری ملک بدون رضایت مالک
- استفاده غیرقانونی از ملک
- آسیبرساندن به ملک یا بیتوجهی به نگهداری آن
- نبود قرارداد کتبی معتبر
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تخلیه مستأجر در سال ۱۴۰۴
با اصلاح قانون شورای حل اختلاف و تاسیس دادگاه صلح، تقاضای صدور حکم تخلیه در صلاحیت این دادگاه قرار گرفته است. دعوی تخلیه از دعاوی غیرمالی می باشد و نیازی به پرداخت هزینه دادرسی ندارد. پس چنانچه مستاجر شما از تخلیه ملک خودداری می نماید و شما تقاضای صدور حکم تخلیه را داشته باشید باید دادخواست خود را خطاب به دادگاه صلح محل وقوع ملک ارسال نمایید.
حتما بخوانید: تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
مدارک موردنیاز برای ثبت دادخواست تخلیه
هنگام ثبت دادخواست حکم تخلیه، به مدارک زیر نیاز دارید:
- سند مالکیت یا مدرک معتبر اثبات مالکیت
- قرارداد اجاره یا رسیدهای پرداخت اجاره
- کارت ملی و شناسنامه مالک
- اظهارنامه رسمی ارسالی به مستأجر
- گواهی کد رهگیری قرارداد اجاره در صورت ثبت رسمی
مطالبه اجرت المثل از مستاجر
چنانچه مستاجر از تخلیه ملک خودداری نماید، مالک یا موجر می تواند ضمن دادخواست تخلیه (دستور یا حکم) یا حتی بعد از صدور رای تخلیه، تقاضای صدور حکم مبنی بر اجرت المثل ایام تصرف را از دادگاه نماید. از مدت اتمام قرارداد اجاره تا زمان تخلیه ملک، مالک یا موجر مستحق دریافت اجرت المثل می باشد.
حتما بخوانید: مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
سوالات متداول
حکم تخلیه چیست و در چه شرایطی صادر میشود؟
تفاوت اصلی حکم تخلیه با دستور تخلیه چیست؟
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای حکم تخلیه در سال ۱۴۰۴ کجاست؟
چه زمانی میتوان علیه مستأجر دعوای حکم تخلیه مطرح کرد؟
پس از صدور حکم تخلیه چه اقداماتی انجام میشود؟
شماره تماس دفتر(جردن):02188209982
شماره تماس دفتر(پونک): 02144880152
تلفن همراه جناب آقای بهزاد رحمانی: 09124153424
پشتیبانی واتس اپ:09224151124
